Użytkowanie wieczyste

Rządy mocno gimnastykują się nad tym, jak stymulować budownictwo mieszkaniowe. Amerykanie mają swoje agencje gwarantujące kredyty mieszkaniowe, Polacy nie gęsi i stworzyli karłowatą wersję pod nazwą ‘Rodzina na swoim’.

Niestety, takie ‘wsparcie’ pomaga głównie sprzedającym i napędza bańki. Poprzez ułatwienia w otrzymaniu kredytów rośnie popyt na nieruchomości a co za tym idzie rośnie ich cena. Paradoksalnie ułatwienia powodują zmniejszanie dostępności nieruchomości – wzrost popytu generuje takie absurdalne ceny, że własny kąt staje się coraz mniej dostępny.

Co gorsza, zmniejszanie udziału własnego w kredycie powoduje coraz istnienie coraz większej dźwigni finansowej. Kupujący ryzykuje mniejszą kwotą z własnej kieszeni, przez co skłonny jest do działań nadmiernie ryzykanckich i opartych na spekulacji – ‘na mieszkaniu się zarobi jak ceny pójdą w górę, jak nie to niech sobie je bank zabierze’. Tak właśnie powstała i pękła bańka w USA/UK/Hiszpanii.

Dokładnie to obserwuje się w Polsce. Wzrost dostępności do kredytu podbił ceny, na czym zarobili deweloperzy i nieliczni sprzedający nieruchomości. Kupujący wypruwają sobie flaki na spłatę mieszkania a ci którzy nie mają zdolności kredytowej siedzą u rodziców ‘za piecem’. Rodziny obciążone długiem na kilkadziesiąt lat zacierają ręce ciesząc się jak to bardzo ‘bogaci’ się stali mają kilkaset tysięcy długu. Świat postawiony jest na głowie i ponieważ wszyscy stoją na głowie nikt nie zauważa nienormalności całej tej sytuacji.

Dużą przeszkodą w posiadaniu własnego kąta jest zakup gruntu. Działki budowlane są wyspekulowane, ceny są zupełnie oderwane od aktualnych zarobków Polaków. Tymczasem samorządy terytorialne i państwo ma sporo gruntów, które nadają się do podzielenia na działki budowlane. Nie można ich tak po prostu rozdać, ale można by wykorzystać formę prawną wymyśloną za komuny o nazwie użytkowanie wieczyste. Jest to forma w której dzierżawca ma możliwość swobodnego dysponowania gruntem po wpłaceniu pewnej części wartości gruntu i opłacaniu rocznych czynszów.

Niestety, na drodze do wdrażania takiego rozwiązania tkwi ortodoksyjne przekonanie, że komuna to samo zło i tylko liberalne rozwiązania są najlepsze, przy czym ciężko zrozumieć czym koncepcja użytkowania wieczystego kłóci się z liberalizmem. Wręcz przeciwnie – uwłaszczone społeczeństwo jest chyba bardziej wolne niż takie, których niemożność kupna domu wypędza na emigrację czy powoduje rozwód.

Jest też inna niedogodność użytkowania wieczystego – trudno politykom przyciąć na tym jakąś kasę. Duże działki fajnie jest opchnąć kumplom a potem sprzedać pod hipermarket za sumę 20 x wyższą. Z rozparcelowania gruntu zysku żadnego do kieszeni nie ma. To gnojków boli.

Share This Post

22 thoughts on “Użytkowanie wieczyste

  1. “o nazwie użytkowanie wieczyste. Jest to forma w której dzierżawca ma możliwość swobodnego dysponowania gruntem”
    to nie jest takie do końca swobodne dysponowanie…

  2. hm…mysle, ze zysk na lapowki daloby sie wygenerowac.

    Jesli grunty beda odpowiednio atrakcyjne a roczny czynsz maly, to napewno ustawi sie kolejka oczekujacych przewyzszajaca ilosc gruntow do oddania….
    No i wystarczy kasowac dodatkowa “oplate” za przesuniecie naszego miejsca “w kolejce”.

    Ale zgadzam sie, ze to raczej chwyt jednorazowy i nijak nie dorownalby zyskom ze spekulacji na sprzedazy dzialek, jakie odbywaja sie w ciagu ostatnich kilku lat w Polsce…

  3. Ja bym tak nad sytuacją w Polsce rąk nie załamywał. Bańka w nieruchomościach trwała tylko parę lat, a wcześniej mało kto brał tak duże kredyty. Oznacza to że większość ludzi w Polsce ma swoje mieszkanie czy dom na własność. Dodatkowo nadal popularne jest budowanie domów za gotówkę albo z niewielkim kredytowaniem – to dotyczy zwłaszcza prowincji gdzie praca jest tańsza a kredytu się nie dostaje więc trzeba ciułać cierpliwie przez parę lat. Znam wielu ludzi którzy byli za biedni by się zadłużyć, ale dzięki temu w tej chwili są na swoim i nikomu nic nie są winni. Ok, może nie są to zbyt wypasione domy, ale przynajmniej nie są obrazem życia ponad stan.

  4. @Autor:”Dużą przeszkodą w posiadaniu własnego kąta jest zakup gruntu.”

    Znalazłyby się grunty na peryferiach miast w rozsądnej cenie, tylko brak infrastruktury komunikacyjnej uniemożliwia dojazd do pracy w przyzwoitym czasie, a lepsza praca jest tylko w większych miastach i kółko sie zamyka. Dojazd do pracy na odległość 50 km, to w Polsce horror. Wszędzie remonty dróg (i ulic) ciągnące się czasem LATAMI. Słyszałem, że jakiś urzędnik wymyślił w umowach na remonty zapisy, że prace muszą się rozpocząć w ciągu miesiąca od daty podpisania umowy. Firmy obchodzą te ograniczenia w sposób trywialny. Rozkopują drogę, stawiają znaki dla ruchu wahadłowego (ze światłami) i nie robią nic do momentu, aż zgodnie ze swoimi wewnętrznymi harmonogramami rozpoczną rzeczywiste prace. Skutek, to zamknięciem drogi na kilka miesięcy, przy której i tak nikt nie pracuje.

  5. No bez przesady. Polska to nie Stany ani Hiszpania. U nas był wzrost cen. Zgadzam się – przesadzony (znajomi kupili klitę 38m2 do remontu, w szczycie wzrostów za 160 tys.). Ale o żadnej bańce raczej mowy być nie może. Nadal w Polsce współczynnik Cena mieszkania / Cena wynajmu nie kształtował i nie kształtuje się w sposób tak kosmiczny jak w USA, Irlandii albo Hiszpanii. No i polityka kredytowa nie była aż tak luźna (choć pamiętam reklamę banku “pieniądze wam się należą”). No i w Polsce nie można wyprowadzić się z mieszkania i dać mieszkanie bankowi za dług, bo u nas się odpowiada całym majątkiem a i zbankrutować nie można – w praktyce.

  6. deYot:
    No i w Polsce nie można wyprowadzić się z mieszkania i dać mieszkanie bankowi za dług, bo u nas się odpowiada całym majątkiem a i zbankrutować nie można – w praktyce.

    w USA tez w wiekszosci wypadkow nie mozna. Zwykle odpowiada sie do wysokosci calych swoich assets, za wyjatkiem stanow, ktore maja uchwalony inny civil code. Tak jest w Kalifornii.

    Nie beda cie scigac po calej kasie tylko jesli:
    – wszystkie pozyczki, jakie wziales, poszly na zaplacanie mieszkania, w ktorym mieszkasz
    – to mieszkanie (dom) nie jest zrodlem dodatkowych dochodow, np. z wynajmu
    – nie zrobiles refinance tych pozyczek, nie zaciagnales nowej pozyczki z domem wzietym pod zastaw (nie naruszyles istniejacej equity).

    W kazdym innym wypadku bank licytuje twoj dom, a Ty musisz im oddac roznice miedzy tym, za ile sprzedali a tym, ile im jeszcze wisiales niesplaconej pozyczki.
    Prywatne bankructwa owszem sa, ale ich orzecznie i warunki zaleza od decyzji sedziego.

  7. Nie rozumiem dlaczego prawie każda rodzina powinna być na swoim?

    Czy wynajmowanie jest plamą honorze polskiej rodziny?

    Większość Niemców czy Austriaków nie mieszka ’na swoim’ chociaż ceny nieruchomości są niższe niż w sąsiednich krajach. A może dlatego są niższe, że szwaby nie zabijają się, aby być ’na swoim’?

    W USA z podatku katastralnego (property tax) utrzymują się miasta i powiaty. Zrozumiała jest zatem polityka zachęcania do posiadania własnego domu: obywatele harują na spłaty hipotek, a ich posiadłości są kurami znoszącymi złote jaja dla budżetów władz lokalnych. Właściciel prywatnej firmy może zaniżyć zyski i nie płacić podatku dochodowego, ale za dom musi zapłacić – często kilkanaście tys. dol. rocznie.
    Takiego uzasadnienia nie ma (jeszcze) w Polsce.

    Za to w Polsce nadal mamy porypane prawo lokalowe i obywateli, którzy nie ufają sobie nawzajem: lokator myśli, że swym czynszem dorabia bogatego właściciela, a ten boi się, że lokator zniszczy mu mieszkanie lub przestanie płacić. Obaj mogą mieć rację.

  8. Allan:
    nie, to nie jest plama na honorze, ale wiekszosc ludzi mysli tak:
    jak mam przez cale zycie placic na wynajmowane, a potem nie miec nic, to wole placic na swoje i pod koniec zycia, jak juz splace, przynajmniej miec co dzieciom w spadku dac.

    czy jest to sensowne i logiczne – niech sobie kazdy sam rozsądzi.

  9. W Polsce rzeczywiście dla większości obywateli dom lub mieszkanie jest jedynym znaczącym majątkiem (rolnicy mają jeszcze ziemie) Do tego trzeba dodać, że większość domów i mieszkań stanowi w Polsce własność tych, którzy tam mieszkają.

    Dokładnych danych nie mam, ale można szacować, że łącznie w latach boomu kredytowego 2006-2009 zaciągnięto 800-900 tysięcy kredytów hipotecznych z czego najprawdopodobniej około 50-80 tysięcy jest “pod wodą”, tj wartość kredytu przewyższa wartość nieruchomości.

  10. Ceny mieszkań przez ostatni rok spadły, mimo rodziny na swoim, o ok. 10% (od 0 do 20% w zależności od miasta). Także zieeeew.

    Działki też poleciały, wiem, bo jestem w temacie w okolicach podwarszawskich. Może nie drastycznie, ale jednak poleciały.

  11. @deYot, nie wiesz co bredzisz. W Polsce stosunek cena/dochód jest ciągle jeden z najwyższych w Europie, a zysk z najmu/cena kształtuje się (w zależności od miasta) na poziomie 4-8%, czyli normalnie, może ciut za nisko (bo ryzyko, wiadomo). Mnie to specjalnie nie boli, ale polskie nieruchomości SĄ w stanie przedłużającej się bańki, która bardzo powoli pęka.

    @HeS: są takie działki (tanie i z dobrą infrastrukturą), tylko jest ich mało i trzeba dłuuugo szukać. Ja znalazłem – 25 km od centrum Warszawy za 120 tys, prawie w pełni uzbrojona (za wyjątkiem kanalizy, grrrr). Źle? IMHO dobrze.

    Ale wiadomo, najprościej narzekać – zostawiam więc Was w waszym defetystycznym kółku wzajemnego dołowania i wracam do budowy domu. Na jutro gruz ma przyjechać…

  12. Ooo, Panika, wreszcie przestaniesz myśleć globalnie a zaczniesz działać lokalnie. Powodzenia z budową, co tam bańki i światowe gospodarki jak nam tu kąt prosty przekroczył sto stopni!
    PS z której strony Warszawy budujesz dom?

  13. Zawsze starałem się myśleć globalnie, a działać inaczej, jak lokalnie się nie da… no, chyba że jesteś szefem Citi albo innego AIG, ale to jeszcze trochę przede mną.

    Buduję się w gminie Halinów.

  14. No, fajnie, to wlasciwie po sasiedzku – mieszkam w gminie Wiazowna. Budowalem dom w 2006, troche zaluje ze nie poczekalem na 2010 bo teraz o wiele latwiej materialy kupic lub znalezc wykonawcow. Zycze powodzenia, niech sie mury pna do gory a fachowcy niech beda uczciwi i fachowi jak nalezy.

  15. @panika
    Zieeeew
    Ja sie wybudowalem w Cybulicach Duzych w roku 2001. Lopate wbilem w maju, wprowadzilem sie we wrzesniu. Pobijesz ten rekord ? Mialem momenty, że było 25 ludzi na budowie.
    Kredyt w $$ dostałem na 8,5%, stałe oprocentowanie na 25 lat, wypłacono mi po kursie 4,0. Spłata miesięczna 414$. Tak się to robi 😉

  16. Robi wrażenie, rzeczywiście błyskawiczne tempo. Sam budowałem też szybko (nie aż tak), jednak po wszystkim uważam że jeśli nie ma takiej konieczności to nie należy się spieszyć. Po prostu: co nagle to po diable. Mam nadzieję że Doxa miał jakieś wsparcie, bo upilnować 25 osób na budowie to się nie da, poza tym nie ma czasu na decyzje, zakupy trzeba robić na już i nie ma szans poszukać lepszych ofert, fachowcy jak się spieszą to często wolą nie pytać inwestora jak jakiś problem rozwiązać tylko go szybko zalepić jakąś zaprawą i udawać że sprawy nie było. Z budowaniem jest jak z jedzeniem – dobre gotowanie wymaga czasu, a na szybko to można co najwyżej hamburgera dostać. To moje IMHO, nauka z własnych błędów.

  17. Po prostu caly dzien siedzialem na budowie, telefon przy uchu. Nie bylo czasu na pisanie komentarzy na blogach ;)))

    Wlozylem tez duzo pracy w przygotowanie sie – wiedzialem co, jak i za ile chce zrobic. Najbardziej dalem ciala ze stropem – dopiero w USA nauczylem sie jak sie robi stropy drewniane. A najbardziej zmeczylem sie akcja rozladowywania tira z bloczkami keramzytowymi – to byl hardkor.

    Generalnie lubie prace przy projektach, biznes development i takie tam – to mi bardzo pomoglo. Mysle, ze niedlugo bede stawial kolejny dom w Polsce, do czego wykorzystam doswiadczenia z obu krajow. Ale to juz temat na odrebny wpis 😉

  18. @#7.
    To jest część planu zniewalania młodego pokolenia Polaków.
    Kotwica kredytowa na 35/40 a bywa i 50 lat…
    Stajesz się niemobilny, więc weźmiesz każdą pracę ma miejscu za każdą stawkę (kredyt). Mało ci zostaje to kupujesz tandetę, która pomału jest tak droga jak matkowe produkty.
    Juz teraz sprzedawane w Polsce Westy, Mallboro, Camele i inne to smieci nie majace nic wspólnego z orginalami np dostepnymi za miedzą w Niemczech czy chocby w Czechah.
    To samo dotyczy kaw Jacobs i Tchibo, Proszków Persil, Omo i Vizir, Johny Walker`a i Ballantainsa itp, itd.
    Miedzynarodowe koncerny bezczelnie oficjalnie twierdza iż gorsza jakość produktów nie majaca niekiedy nic wspólnego z orginałem to efekt “preferencji Polskiego konsumenta” !!!
    Bezczelnośc do N-tej Potegi!!
    Ile musieli dać mln.$ łapówek polskimpolitykom, iż uprawiaja taką bezczelną bezkarną de favto polityke sprzedazy zamienników pod Marką Orginału. To wszedzie karalna procedura – sprzedaż produktu niestandardowego pod Marka i opakowaniem artykułu markowego. W polsce korporacje maja raj! moga doić Polactwo jak chcą bo broni ich mafia Polityków.

  19. @ marq

    Jaki Pan taki kram… W Ameryce to samo, zależy czy jest się człowiekem myślącym czy typowym amerykańskim “tool”.

  20. @ ’użytkowanie wieczyste’

    W sumie różnica między tym ’użytkowaniem wieczystym’ a aktem własności zapisanym w księdze wieczystej niekoniecznie jest tak duża – doxa masz sporo racji. Wszystko i tak zależy od gwarantora, czyli władzy. Lub lokalnego kacyka, a jaki kraj taki kacyk.

    Jeśli ktoś kupił działkę i wydaje mu się, że ona napradę do niego należy, powinien mieć na uwadze parę rzeczy:

    – nie może na niej postawić budynku jaki mu się podoba. (zburzyć starego na własną rękę też nie może)

    – drzewka może sobie sadzić, ale aby je potem usunąć musi prosić o pozwolenie

    – nie może prowadzić działalności innej niż zadecydowała o tym władza (np. wykorzystać do dowolnego biznesu)

    – nie ma prawa do surowców kopalnych, które mogą leżeć trochę głębiej pod glebą

    – nie zawsze wolno mu odprzedać działkę komu chce – chyba do tej pory Niemcom nie wolno kupować polskiej ziemii?

    – władza może też odebrać obywatelowi ziemię pod jakimś pretekstem, (np. na rozwój miasta lub gdy okaże się, że jakiś zakon ma do niej roszczenia) płacąc symboliczne odszkodowanie

    – władza może narzucić podatek tak wysoki, że ziemia staje się raczej kosztownym bogactwem. Po uwłaszczeniu jak największej liczby mieszkań i domków w Polsce, następnym krokiem pewnie będzie wprowadzenie podatku katastralnego.

  21. …użytkowanie wieczyste to raczej odmiana racbunku zuchwałego. Mieszkanie i ziemia pod nim kosztują 250 tys, miasto narobiłoługów na premie dla rajców, tfu wiceprezydentów, i prezydentki. Trzeba zebrać przynajmniej po 10k pln-ów od łebka, żeby manko trochę zmniejszyć. Więc przychodzi rzeczoznawca i mówi, że mieszkanie i ziemia są warte 970 tysięcy. 1% sie nalezy, do końca lutego. Frajer który kupił takie miszkanko za 300 tys. na kredyt idzie pod most, a miasto ma 125 tys pewnego przychodu, zawsze jakiś frajer za pół ceny kupi.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *