Owocem kilku ostatnich wpisów dotyczących zbliżającego się zawalenia rynku nieruchomości w Polsce był szereg komentarzy ze strony czytelników. Można nabrać przekonania, że wielu z nich ma na grzbiecie Franka na najbliższe kilkadziesiąt lat, bowiem wspólnym mianownikiem jest wzajemne poklepywanie po pleckach i zapewnianie, że w razie czego rząd nie zostawi podatników, i że w razie czego banki niechętnie będą przejmować nieruchomości, i że … Mnóstwo życzeniowego nastawienia do rzeczywistości. Tak nie będzie. Będzie tak, że rynek padnie na skutek wzrostu oprocentowania kredytów i zalania w panice wyprzedawanymi nieruchomościami, na których spłatę nie stać już kredytobiorców. Kredytobiorcy będą pozostawieni sami sobie na przeciw banksterom, którzy mają wszelkie narzędzia prawne do wyduszenia z obywateli ostatniego grosza.
Pomocy nie będzie. W Polsce nie ma tradycji bailoutowania podatnika. Obywatel jest łupiony w czasach prosperity i również jest łupiony w czasach kryzysu. Gdy słyszę o ‘pomocy’ ze strony państwa, to zwyczajnie zaczynam się śmiać. Zresztą nawet gdyby rząd chciał pomóc, to zwyczajnie nie ma takiej możliwości – mówimy o sytuacji krachu, gdy spadają wpływy budżetowe, rosną wydatki, a budżet balansuje wokół progu ostrożnościowego. Zwyczajnie nie ma środków na pomoc dla milionów ‘ugotowanych’ dłużników, kraju na to po prostu nie stać.
Jest równie nierealne wierzenie w to, że banki nie będą skłonne przejmować nieruchomości. Od zawsze są skłonne, mają w tym celu odpowiednie narzędzia (BTE), więc czemu miałyby dobrowolnie przebaczać wierzycielowi i zmniejszać zyski? Przecież to tylko skłoniłoby kolejnych wierzycieli do zaprzestawania spłacania zobowiązań. Banki będą z całą surowością egzekwować umowy kredytowe, nawet jeżeli będzie to znaczyło całkowite zrujnowanie kredytodawcy, i ścigania go do końca życia. Każdy, kto twierdzi inaczej usłyszy ode mnie: ‘dzieciaku, obudź się i zobacz, na jakim świecie żyjesz’.
Proszę zwrócić uwagę na reakcje rządów i lobby bankowego w krajach dotkniętych już pęknięciem bańki nieruchomościowej, pamiętając, że są to kraje bogatsze, mniej skłonne do bezczelnego rabunku obywateli w stylu znanego z RP. Pomoc ograniczyła się do wysłania ‘czeków stymulujących’ oraz programu ‘gotówka za wraka’, co przy pomocy jaką uzyskały banki jest doprawdy kroplą w wiadrze. Rządy zrobią wiele, by ratować kolegów-banksterów, ale nie zrobią nic, by ratować podatników, którzy zapłacą podatkami lub inflacją za całe to ‘ratowanie’.
Warto tu zwrócić uwagę, jak odmiennie traktowany jest obywatel amerykański, z możliwością bankructwa osobistego, z wygasaniem niespłaconych długów po siedmiu latach, z stałą stopą kredytu hipotecznego w porównaniu do podatnika polskiego, który tych przywilejów nie ma. Naprawdę mało brakuje, by polski banster w ramach windykacji wykrawał kredytodawcy nerkę lub chędożył mu żonę. Liczenie na to, że bank jest po stronie obywatela i będzie go głaskał po głowie, jest tak naiwne jak wierzenie pięciolatka, że tatuś jest najsilniejszy i najmądrzejszy na świecie.
Ale cóż, widać to już nasza cecha narodowa, by wierzyć w rzeczy nierealne. Wrzesień 1939 jest dobrym przykładem, tłumy wiwatowały przed ambasadami Wielkiej Brytanii i Francji, na wieść o wypowiedzeniu wojny Niemcom, gdy rządy tych państw nie miały zamiaru nawet palcem w bucie kiwnąć.
Samo obserwowanie kolapsu w wydaniu polskim jest ciekawsze niż kolaps amerykański (2008), którego byłem naocznym świadkiem. W Polsce całe to zjawisko ma znacznie bardziej matematyczny mechanizm. Rata kredytu jest wypadkową zmieniających się stóp procentowych i kursów walut, gdy w USA kredyty w dużej części miały stałe oprocentowanie. Rynek kredytów o zmiennym oprocentowaniu (ARM) był ułamkiem rynku kredytowego, a w Polsce stanowi prawie całość. Amerykanina nie interesują ani zmiany kursu USD/CHF ani zmiany stóp procentowych. Potencjał krachu kredytów hipotecznych w Polsce jest kilka-kilkanaście razy większy niż w USA.
Ze skomplikowania sytuacji w Polsce wynika to, że trudno określić kiedy i jak dokładnie dojdzie do krachu. W Stanach sprawa była prosta – ceny oszalały i musiały spaść. W Polsce na razie rynek ‘mięknie’, to jest widać coraz więcej chętnych do sprzedaży i rośnie czas potrzebny do sprzedaży.
Podsumujmy jakie czynniki wpływają na polski rynek:
– Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów (rekomendacje KNF). Ograniczenie kredytów walutowych i wymóg wyższego udziału własnego wycina ogromną ilość potencjalnych kredytobiorców.
– Zbliżające się wzrosty stóp procentowych spowodują wzrosty oprocentowań kredytów, czyli wyższe raty.
– Potencjał złotówki do spadków, szczególnie w czasie zaostrzenia kryzysu i paniki na rynkach, co zwiększa kwotę spłat rat dla kredytów walutowych.
– Wyższe raty po wyższych kursach walutowych skłaniają większą ilość kredytobiorców do wywrócenia się brzuchem i niewypłacalności. Zawsze będą mogli wyemigrować poza zasięg windykacji. Nieruchomości odbierane przez banki trafiać będą na licytacje, co zasypie ofertami rynek, pozbawiony kupujących.
– Wyższe raty będą oznaczać pewien odsetek kredytobiorców myślących: ‘nie stać nas na spłaty, pracujemy tylko na spłatę rat, pozbądźmy się tego wrzodu i wynajmijmy coś’. To czynnik powodujący większą podaż.
– Spadek can nieruchomości skłania do paniki i ‘ucieczki z rynku’, czyli wystawiania nieruchomości przez innych właścicieli, nawet nie posiadających kredytów. Muszą oni konkurować cenowo, czyli obniżać ceny, by zachęcić do kupna. To jest ogromna presja podażowa i to na rynku pozbawionego kupujących (rekomendacje KNF).
– Spadek cen spowoduje wstrzymanie się potencjalnych kupujących przed kupnem, co zabije popyt. Po co kupować, jeżeli wiadomo, że rynek jest w fazie spadkowej, i że ceny będą spadać. Ludzie będą woleli wynajmować i czekać na dalsze spadki cen.
– Rynek wydaje się nasycony. Ci, którzy mieli zdolność kredytową, już są opakowani w kredyt. Ci, którzy takiej zdolności nie posiadają, przy tych cenach muszą wstrzymać się od zakupu. Ilość nachalnych reklam wskazuje, że sprzedawcy są naprawdę zdesperowani w swoich poszukiwaniach nabywców.
Czas na małe podsumowanie. Ceny na każdym rynku, niezależnie czy mowa o gwoździach czy działkach amfetaminy, kształtowane są przez popyt i podaż. Potencjał do wzrostu podaży nieruchomości w Polsce jest ogromny, biorąc pod uwagę nieustających w wysiłkach deweloperów i zasilanie ze strony windykacji. Z kolei popyt jest mały i będzie nadal maleć. Oznacza to z całą pewnością – ceny będą spadać i to naprawdę boleśnie.
Przyszłość rynku w Polsce jest zupełnie jasna. Dołek osiągniemy za 2-3 lata przy cenach domów niższych niż wartość odtworzeniowa. Działki czeka przecena o 50-90%. Biorąc to pod uwagę, jestem przekonany, że będzie dało się wylicytować (nikt dobrowolnie nie odda własnego domu za 20% zapłaconej ceny) działkę budowlaną w okolicach miasta wojewódzkiego, w zasięgu komunikacji miejskiej, za 50k i dom na niej za 50k.
A ci, którzy się z tego śmieją, proszeni są o zajrzenie do archiwum bloga. Pisałem tam w 2006/7 co czeka ceny domów w USA. Budziłem tym barani śmiech, ale niestety okazało się, że miałem całkowitą rację.