Bliższa analiza polskiego rynku nieruchomości dostarcza wielu ciekawych refleksji. Naturalnie moje analizy są bardzo pobieżne, wykonane na odwrocie koperty i nie mają żadnej większej wartości. Należy je traktować z dużym przymrużeniem oka. Być może dyskusja w komentarzach przyniesie więcej ciekawych informacji i przemyśleń.
Wynajęcie 50 metrowego mieszkania w przykładowym mieście Z. to koszt 1000 zł miesięcznie. Z tego 800 zł do kieszeni wynajmującego i 200 zł na wspólnotę mieszkańców.
Zakup takiego mieszkania to wydatek 200 000 zł.
Już w tym miejscu widzimy, że mamy do czynienia z banią. Mieszkanie powinno kosztować 100 czynszów czyli albo czynsz jest o połowę za mały, albo cena mieszkania dwukrotnie za wysoka.
Weźmy pod lupę spłatę kredytu. Za w/w mieszkanie zapłacimy 1200 spłaty kredytu + 200 zł na wspólnotę mieszkańców = 1400 zł. Drogo.
Wynajmując takie mieszkanie kupione na kredyt mamy ujemny cash flow na poziomie 400 zł miesięcznie, zakładając optymistycznie, że znajdziemy lokatorów i będą oni płacić na czas. Biorąc pod uwagę naprawy i niesolidnych lokatorów mamy może 600 zł z kwoty 1200 zł potrzebnej na spłaty. Bieda.
To może warto kupić mieszkanie jako inwestycję? Popatrzmy na zwrot z inwestycji przy powyższych parametrach – przy grzecznych lokatorach otrzymujemy 4,8 % i 3,6 % przy bardziej kłopotliwych. Bieda, więcej można wydusić z lokat, no chyba że liczymy na wzrost cen mieszkań w przyszłości. Biorąc jednak pod uwagę to co się dzieje na świecie, należy liczyć się z trudniejszym dostępem do kredytów, spadek popytu i spadek cen mieszkań. Można się mocno przejechać na takiej spekulacji.
Wytłumaczenie całego fenomenu jest chyba dość proste. Mały rynek nieruchomości został zalany falą łatwego kredytu. Popyt gwałtownie wzrósł, podaż ograniczana była ilością gruntów w miastach i prędkością budowania. Gdy rośnie popyt a spada podaż ceny rosną (przekonamy się o tym wkrótce na rynku złota).
Ludzie nie pytają o cenę nieruchomości lecz o miesięczną spłatę. Wolą płacić 1400 zł zamiast 1000 zł i mieć poczucie że spłacają swoje mieszkanie. To, że są winni kilkaset tysięcy jest mniej istotne, to że mieszkanie może być dużo mniej warte przy tych samych miesięcznych spłatach – również.
Tymczasem rynek mieszkań na wynajem jest specyficzny. Mocnym ograniczeniem jest siła nabywcza przeciętnego nabywcy. Przy milionach rodaków zarabiających miskę ryżu dziennie wynajęcie mieszkania za 1000 zł i opłacenie mediów pochłania całą jedną wypłatę. Samodzielnie nie sposób przeżyć, w dwójkę żyje się do momentu utracenia pracy przez jednego z partnerów. Potem pod most.
Obawiam się, że rynek nieruchomości będzie musiał stawić czoła sytuacji dobrze znanej z USA, której w Polsce nikt się nie spodziewa. Jest wielce prawdopodobne, że ceny mocno spadną. Każdy inwestor chce być z daleka od takiej ryzykownej inwestycji. Lepiej sobie zaparkować w złocie i zagryzając popkornem obserwować krach obligacji w krajach PIIGS i Stanach.
