Monthly Archives: June 2019

Naganiacze na nieruchy

Rok 2005 wraca w wielkim stylu! Pamiętacie te czasy, gdy w USA naganiano na inwestowanie w nieruchomości? Po co pracować, skoro można kupić dom za $100k i sprzedać później za $200k? Przecież ceny nieruchomości nigdy nie spadają, prawda?

W Stanach sprawa jest o tyle prosta, że w razie czego można odesłać klucze do banku i sprawa zamknięta. Albo zrobić short sale – bank zgadza się sprzedać dom za sumę mniejszą niż kwota kredytu i stratę bierze na klatę. Proponuję zaproponować takie rozwiązania działowi windykacji w polskim banku.

Jak więc postawić na szali całe swoje życie, zaryzykować całym dorobkiem życia pod sam koniec cyklu koniunkturalnego, czyli mówiąc inaczej najpewniej przegrać wszystko? Bardzo łatwo. Trzeba chodzić na seminaria naganiaczy takich jak ’26 letni milioner’ Paweł Albrecht:

Już tłumaczę na czym polega katastrofalny błąd w założeniach. Proszę spojrzeć na zestawienie z 14:40, które Albrecht nazywa ‘magią kredytów’ a ja ‘pułapką dźwigni finansowej’:

Kredyt jest zawierany na 15-30 lat. W sytuacji, gdy w tym czasie dojdzie do kryzysu gospodarczego, to na rynkach wschodzących dojdzie do wzrostu stóp procentowych. Takich sytuacji w ostatnich latach było mnóstwo, na przykład w Turcji czy na Ukrainie. W takim przypadku oprocentowanie kredytu rośnie z owych 5% z przykładu do wartości dużo większych. I wraz z oprocentowaniem rośnie miesięczna rata kredytu, być może nawet więcej niż czynsz, jaki daje nieruchomość.

Kolejną cechą krachu jest to, że spadają ceny nieruchomości. I kredytobiorca znajduje się w pułapce – musi płacić więcej niż otrzymuje z czynszu i nie może się pozbyć nieruchomości bo musiałby pokryć bankowi różnicę pomiędzy pozostającym saldem kredytu a ceną sprzedaży. A w Polsce zbankrutować się nie da…

Jest w powyższym przykładzie jeszcze jedna manipulacja, te 10% po lewej stronie. Nie ma obecnie na rynku nieruchomości, które dają takie zwroty. Jeżeli znajdzie się coś, co pokrywa choćby koszty kredytu, miesiące bez najemców i inne straty, to jest dobrze. W takim wypadku zysk może polegać na tym, że po wielu latach spłacenia kredytu i użerania się z najemcami mamy spłacone mieszkanie.

Skończy się jak zwykle. Ludzie będą odcedzeni przez cwaniaków na grube miliony i już niedługo zobaczymy ich na ulicach proszących o pomoc prezydenta, premiera i wszystkich świętych.

Share This Post