Stress test

Owocem kilku ostatnich wpisów dotyczących zbliżającego się zawalenia rynku nieruchomości w Polsce był szereg komentarzy ze strony czytelników. Można nabrać przekonania, że wielu z nich ma na grzbiecie Franka na najbliższe kilkadziesiąt lat, bowiem wspólnym mianownikiem jest wzajemne poklepywanie po pleckach i zapewnianie, że w razie czego rząd nie zostawi podatników, i że w razie czego banki niechętnie będą przejmować nieruchomości, i że … Mnóstwo życzeniowego nastawienia do rzeczywistości. Tak nie będzie. Będzie tak, że rynek padnie na skutek wzrostu oprocentowania kredytów i zalania w panice wyprzedawanymi nieruchomościami, na których spłatę nie stać już kredytobiorców. Kredytobiorcy będą pozostawieni sami sobie na przeciw banksterom, którzy mają wszelkie narzędzia prawne do wyduszenia z obywateli ostatniego grosza.

Pomocy nie będzie. W Polsce nie ma tradycji bailoutowania podatnika. Obywatel jest łupiony w czasach prosperity i również jest łupiony w czasach kryzysu. Gdy słyszę o ‘pomocy’ ze strony państwa, to zwyczajnie zaczynam się śmiać. Zresztą nawet gdyby rząd chciał pomóc, to zwyczajnie nie ma takiej możliwości – mówimy o sytuacji krachu, gdy spadają wpływy budżetowe, rosną wydatki, a budżet balansuje wokół progu ostrożnościowego. Zwyczajnie nie ma środków na pomoc dla milionów ‘ugotowanych’ dłużników, kraju na to po prostu nie stać.

Jest równie nierealne wierzenie w to, że banki nie będą skłonne przejmować nieruchomości. Od zawsze są skłonne, mają w tym celu odpowiednie narzędzia (BTE), więc czemu miałyby dobrowolnie przebaczać wierzycielowi i zmniejszać zyski? Przecież to tylko skłoniłoby kolejnych wierzycieli do zaprzestawania spłacania zobowiązań. Banki będą z całą surowością egzekwować umowy kredytowe, nawet jeżeli będzie to znaczyło całkowite zrujnowanie kredytodawcy, i ścigania go do końca życia. Każdy, kto twierdzi inaczej usłyszy ode mnie: ‘dzieciaku, obudź się i zobacz, na jakim świecie żyjesz’.

Proszę zwrócić uwagę na reakcje rządów i lobby bankowego w krajach dotkniętych już pęknięciem bańki nieruchomościowej, pamiętając, że są to kraje bogatsze, mniej skłonne do bezczelnego rabunku obywateli w stylu znanego z RP. Pomoc ograniczyła się do wysłania ‘czeków stymulujących’ oraz programu ‘gotówka za wraka’, co przy pomocy jaką uzyskały banki jest doprawdy kroplą w wiadrze. Rządy zrobią wiele, by ratować kolegów-banksterów, ale nie zrobią nic, by ratować podatników, którzy zapłacą podatkami lub inflacją za całe to ‘ratowanie’.

Warto tu zwrócić uwagę, jak odmiennie traktowany jest obywatel amerykański, z możliwością bankructwa osobistego, z wygasaniem niespłaconych długów po siedmiu latach, z stałą stopą kredytu hipotecznego w porównaniu do podatnika polskiego, który tych przywilejów nie ma. Naprawdę mało brakuje, by polski banster w ramach windykacji wykrawał kredytodawcy nerkę lub chędożył mu żonę. Liczenie na to, że bank jest po stronie obywatela i będzie go głaskał po głowie, jest tak naiwne jak wierzenie pięciolatka, że tatuś jest najsilniejszy i najmądrzejszy na świecie.

Ale cóż, widać to już nasza cecha narodowa, by wierzyć w rzeczy nierealne. Wrzesień 1939 jest dobrym przykładem, tłumy wiwatowały przed ambasadami Wielkiej Brytanii i Francji, na wieść o wypowiedzeniu wojny Niemcom, gdy rządy tych państw nie miały zamiaru nawet palcem w bucie kiwnąć.

Samo obserwowanie kolapsu w wydaniu polskim jest ciekawsze niż kolaps amerykański (2008), którego byłem naocznym świadkiem. W Polsce całe to zjawisko ma znacznie bardziej matematyczny mechanizm. Rata kredytu jest wypadkową zmieniających się stóp procentowych i kursów walut, gdy w USA kredyty w dużej części miały stałe oprocentowanie. Rynek kredytów o zmiennym oprocentowaniu (ARM) był ułamkiem rynku kredytowego, a w Polsce stanowi prawie całość. Amerykanina nie interesują ani zmiany kursu USD/CHF ani zmiany stóp procentowych. Potencjał krachu kredytów hipotecznych w Polsce jest kilka-kilkanaście razy większy niż w USA.

Ze skomplikowania sytuacji w Polsce wynika to, że trudno określić kiedy i jak dokładnie dojdzie do krachu. W Stanach sprawa była prosta – ceny oszalały i musiały spaść. W Polsce na razie rynek ‘mięknie’, to jest widać coraz więcej chętnych do sprzedaży i rośnie czas potrzebny do sprzedaży.

Podsumujmy jakie czynniki wpływają na polski rynek:

– Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów (rekomendacje KNF). Ograniczenie kredytów walutowych i wymóg wyższego udziału własnego wycina ogromną ilość potencjalnych kredytobiorców.

– Zbliżające się wzrosty stóp procentowych spowodują wzrosty oprocentowań kredytów, czyli wyższe raty.

– Potencjał złotówki do spadków, szczególnie w czasie zaostrzenia kryzysu i paniki na rynkach, co zwiększa kwotę spłat rat dla kredytów walutowych.

– Wyższe raty po wyższych kursach walutowych skłaniają większą ilość kredytobiorców do wywrócenia się brzuchem i niewypłacalności. Zawsze będą mogli wyemigrować poza zasięg windykacji. Nieruchomości odbierane przez banki trafiać będą na licytacje, co zasypie ofertami rynek, pozbawiony kupujących.

– Wyższe raty będą oznaczać pewien odsetek kredytobiorców myślących: ‘nie stać nas na spłaty, pracujemy tylko na spłatę rat, pozbądźmy się tego wrzodu i wynajmijmy coś’. To czynnik powodujący większą podaż.

– Spadek can nieruchomości skłania do paniki i ‘ucieczki z rynku’, czyli wystawiania nieruchomości przez innych właścicieli, nawet nie posiadających kredytów. Muszą oni konkurować cenowo, czyli obniżać ceny, by zachęcić do kupna. To jest ogromna presja podażowa i to na rynku pozbawionego kupujących (rekomendacje KNF).

– Spadek cen spowoduje wstrzymanie się potencjalnych kupujących przed kupnem, co zabije popyt. Po co kupować, jeżeli wiadomo, że rynek jest w fazie spadkowej, i że ceny będą spadać. Ludzie będą woleli wynajmować i czekać na dalsze spadki cen.

– Rynek wydaje się nasycony. Ci, którzy mieli zdolność kredytową, już są opakowani w kredyt. Ci, którzy takiej zdolności nie posiadają, przy tych cenach muszą wstrzymać się od zakupu. Ilość nachalnych reklam wskazuje, że sprzedawcy są naprawdę zdesperowani w swoich poszukiwaniach nabywców.

Czas na małe podsumowanie. Ceny na każdym rynku, niezależnie czy mowa o gwoździach czy działkach amfetaminy, kształtowane są przez popyt i podaż. Potencjał do wzrostu podaży nieruchomości w Polsce jest ogromny, biorąc pod uwagę nieustających w wysiłkach deweloperów i zasilanie ze strony windykacji. Z kolei popyt jest mały i będzie nadal maleć. Oznacza to z całą pewnością – ceny będą spadać i to naprawdę boleśnie.

Przyszłość rynku w Polsce jest zupełnie jasna. Dołek osiągniemy za 2-3 lata przy cenach domów niższych niż wartość odtworzeniowa. Działki czeka przecena o 50-90%. Biorąc to pod uwagę, jestem przekonany, że będzie dało się wylicytować (nikt dobrowolnie nie odda własnego domu za 20% zapłaconej ceny) działkę budowlaną w okolicach miasta wojewódzkiego, w zasięgu komunikacji miejskiej, za 50k i dom na niej za 50k.

A ci, którzy się z tego śmieją, proszeni są o zajrzenie do archiwum bloga. Pisałem tam w 2006/7 co czeka ceny domów w USA. Budziłem tym barani śmiech, ale niestety okazało się, że miałem całkowitą rację.

Share This Post

56 thoughts on “Stress test

  1. @Doxa

    Nominalnie ceny nie spadną, wzrosnąć mogą nawet. Natomiast w dolarach M2 w Wawie spadnie do 500 – 700. 5 – 10 lat szacowany okres krachu. Deflacyjne bankructwo w kraju takim jak Polska jest niemozliwe.

    Z prostej przyczyny, nie będziemy w stanie płacic zobowiązan w bondach i kupowac surowców bez druku złotego i podwyzek płac

  2. Cóż ustawa o upadłości konsumenckiej w polskim wykonaniu to kolejny niesmaczny żart (nie)rządu,ziemia jest rzecz jasna wyspekulowana i każdy kto posiada jakiś kawałek myśli że śpi na złocie i może się trochę rozczarować.A z mieszkaniami to może być trochę inaczej ale trzymam kciuki za normalizycję rynku.

  3. Doxa, przy okazji; ja tylko rzuciłem okiem.

    Z Wiadomości statystycznych – GUS

    Mirosław GORCZYCA
    Mieszkalnictwo w Stanach Zjednoczonych

    “Stany Zjednoczone są przykładem swego rodzaju prawidłowości, że potrzeby
    mieszkaniowe wydają się nie mieć górnej granicy.”

    ” Obecny poziom krajów „starej” Unii Europejskiej osiągnęły Stany Zjednoczone w zakresie standardu mieszkaniowego (powierzchnia użytkowa mieszkania per capita) już 50 lat temu.”

  4. Samo budownictwo jest tanie – http://www.domnajtaniej.pl/ Ceny uslug i materialow nie moga byc zbyt wysokie, bo jest ogromny zapas podazy.

    Sam bym postawil taki dom, bo znam ta technologie z USA i nie boje sie jej, jak 90% Polakow, dla ktorych wazne jest by miec cegle w scianie i by zywotnosc domu byla > 100 lat. Ja nie zamierzam zyc 100 lat.

    Problemem sa wyspekulowane dzialki, kupowane zreszta z dzwignia finansowa (wplacam 10% ceny dzialki, biore kredyt i licze, ze dzialka wzrosnie 100% w ciagu 3 lat). Jest to szczegolnie powazny problem, ze z powodu braku drog w Polsce i zblizajacego sie Peak Oil rozwijanie przedmiesc nie ma sensu.

  5. Owocem kilku ostatnich wpisów dotyczących zbliżającego się zawalenia rynku nieruchomości w Polsce był szereg komentarzy ze strony czytelników. Można nabrać przekonania, że wielu z nich ma na grzbiecie Franka na najbliższe kilkadziesiąt lat, bowiem wspólnym mianownikiem jest wzajemne poklepywanie po pleckach i zapewnianie, że w razie czego rząd nie zostawi podatników, i że w razie czego banki niechętnie będą przejmować nieruchomości,

    Doxa doslownie wyartukuowales moje mysli 😉

  6. 🙂 no do dobra Doxa już o tym pisałeś nie raz.

    no to choć raz poradź co byś zrobił na miejscu
    tym w kredycie w CHF, EUR, PLN, (może w $$$ ktoś by się znalazł) ?
    przewalutować (na co?), zacisnąć zęby i wcześniejsza spłata, kupować złoto i srebro na czarną godzinę, sprzedać wszystko i rozejrzeć za wynajmem … ! 😀

    Jak odpowiedzi zczyta google wiesz ile będziesz miał tu odwiedzin.

  7. Odpowiedz jest bardzo prosta – natychmiast sprzedac i cos wynajac. Czasem zdarzaja sie inwestorzy szukajacy lokalu, ktory w czesci splacaliby najemcy czynszem, sa wiec szanse na pozostanie w tym samym mieszkaniu, ale placenie mniej i odzyskanie pewnej ilosci gotowki. Za gotowke i za uzyskiwane oszczednosci nalezy nabyc zloto.

    Gorzej, gdy jest sie juz pod woda, to jest kupilo sie w szczycie bani za franka po 2 zlote i dzis kredyt jest wiekszy niz wartosc nieruchomosci. W takim przypadku pozostaje tylko opcja ‘placz i plac’.

  8. Autor ma jak zawsze racje, nieco tylko chyba przerysowuje, co jednak lepiej wplywa na percepcje.
    Niemniej czeka nas piekna katastrofa, szczegolnie dla frankopozyczkobiorcow. Bylo już tyle polemiki na powyzszy temat, że stali bywalcy wiedza wszystko.
    Poniewaz sam jestem w oku cyklonu, pora pomyslec jak zminimalizowac straty, a nie zaklinac reczywistosc. Wydaje mi się, że kluczowy jest wlasciwy ‘moment’. Tak jak na gieldzie zarabiaja ci, ktorzy uciekna w pore, zanim reszta się zorientuje, tak na nieruchomosci straca najmniej ci, co beda szybcy i beda w mniejszosci podczas podejmowania decyzji.

    Z drugiej strony, rzad prawdopodonie bedzie musial cos robic, wlasnie dlatego że chodzi o miliony ugotowanych. Wraz z blizsza rodzina to moze być kilka milionow wyborcow – niemozliwa do zignorowania grupa wyborcow. Przypomne tylko, że gornicy, ktorych jest wielokrotnie mniej (choc sa lepiej zorganizowani i reprezentowani) przez ostatnie dwie dekady palili opony pod oknami rzadowymi w ‘walce o swoje’. Przez ten ostatni okres panstwo bez wiekszego szemrania wylozylo w roznych formach 150mld na ten sektor, bez gwarancji zwrotu.
    Polacy w dzisiejszych czasach nie wychodza na ulice, bo mimo sporego ubostwa, maja wzglednie spokoj, nie gloduja i maja namiastka posiadanej wolnosci. W momencie jak zagrozony bedzie byt rodzinny, byt dzieci, to wystarczy kilkaset tysiecy ludzi, by rozwalic kazdy rzad. To nie Ameryka, że ludzie poslusznie wyniosa się do camperow. Choc na poczatku, zanim huragan się rozbuja, mnostwo rodzin wroci do malego pokoju u rodzicow, gdzie spedzilo swoje dziecinstwo.
    Jeśli skala bedzie rosla stopniowo, na pewno ucierpi wiecej rodzin i być moze rzad nie zdazy zareagowac.

    Pytanie do Was jakie opcje ma rzad aby zainterweniowac zarowno na rynku kredytow zlotowych jak i walutowych?
    Moim zdaniem calkiem sporo, a wszystkie przerazajace. Wystarczy, że rzad rozlozy problem na kilka przyszlych pokolen (vide kredyt Alicja, wyborcza.pl/1,75248,4952077.html?pelna=tak), wydluzajac lont.
    W kazdej opcji straca wszyscy, ci z kredytami i bez.

  9. Zakładając, że ma się mieszkanie do wynajęcia w dobrym stanie i miejscu, bez kredytu to uważam, iż niekoniecznie warto sprzedawać. Ok, może spadnie 30%, ale wciąż jest to sensowne aktywo, które generuje przychód z najmu – a na wynajem będzie popyt, zgodnie z opisaną teorią.

  10. Pański artykuł dobrze naświetla problem miliony Polskich kredytobiorców którzy w przypływie polepszenia swojego życia poważyli się na zaciągnięcie jakiegokolwiek kredytu .Ma pan rację że banki nie będą zważać i nie zważają na prostego człowieka ,tylko pełnymi garściami czerpią z przywilejów jakie rząd naszego kraju im zapewnił .To co pan opisuje to nie jest bliska przyszłość ,to dzieje się w tej chwili wystarczy wejść na portal sklepowicza i poczytać do jakich czynów dopuszczają się banki do spółki z firmami windykacyjnymi .Porażający jest fakt że ludzie nie znajdują oparcia w instytucjach ku temu powołanych a urzędnicy ogłuchli na wołanie ludzi potrzebujących pomocy czy wyjście na ulicę niezadowolonych kredytobiorców zmobilizuje rząd do podjęcia jakichkolwiek działań trudno powiedzieć,czas pokaże .

  11. > Przyszłość rynku w Polsce jest zupełnie jasna. Dołek
    > osiągniemy za 2-3 lata przy cenach domów niższych niż
    > wartość odtworzeniowa. Działki czeka przecena o 50-90%.
    > Biorąc to pod uwagę, jestem przekonany, że będzie dało
    > się wylicytować (nikt dobrowolnie nie odda własnego domu
    > za 20% zapłaconej ceny) działkę budowlaną w okolicach
    > miasta wojewódzkiego, w zasięgu komunikacji miejskiej,
    > za 50k i dom na niej za 50k.

    Wreszcie napisałeś coś mierzalnego, co będzie można zweryfikować, zamiast kolejnego “będzie krach”.

    Ja natomiast twierdzę, że w dużych miastach wojewódzkich, w odległości do 10 km od centrum, nominalne spadki cen transakcyjnych mieszkań i działek budowlanych nie będą większe niż 10% w stosunku do poziomu dzisiejszego. Nie wykluczam, że spadków nie będzie wcale.

    Powody:

    1. W Polsce brakuje mieszkań/domów w lokalizacjach, gdzie szanse znalezienia pracy są spore. W krajach zachodnich to już jest towar dodatkowy, ludzie mają gdzie mieszkać w godnych warunkach. W USA zaś panował na rynku nieruchmości szalony eksces i nadkonsumpcja (wielkie McMansions dla małych rodzin 100 km od miejsca pracy). Stąd takie spadki.

    2. Rzut oka na zadłużenia zewnętrzne (niespłacalne drukowaniem) krajów, które podajesz jako przykłady spadków w Europie:
    Irlandia 1224% GDP
    Wielka Brytania 398% GDP
    Szwajcaria 364% GDP
    Portugalia 201% GDP
    Grecja 165% GDP
    Spain 157% GDP

    Dla porównania – Polska 47% GDP

    Jednocześnie w każdym z tych krajów międzynarodowy pracodawca musi płacić nominalne pensje 2 do 3x wyższe niż w Polsce. Tym samym “kryzys” gospodarczy nie będzie ani trochę podobny do cięć i spadków w wymienionych krajach.

    3. Nierównomierny rozwój Polski i brak perspektyw pracy w małych miasteczkach.

    Byłem na święta w 50-tysięcznym mieście 50 km od 1-milionowego miasta wojewódzkiego. Za 80 tyś zł można mieć używaną kawalerkę. Za 150 tysięcy zł z drugiej ręki mieszkanie 60 m2 10 minut autobusem od centrum. Za 300 tysięcy zł z drugiej ręki dom 120 m2. Na ulicach miasteczka widać dużo większą dzietność niż w mieście wojewódzkim.

    Całe te młode pokolenia już od dawna prą i przeć będą do dużych miast wojewódzkich. Bo w małych miasteczkach sensownie wykształceni mają bardzo mało opcji. Ta migracja sprawi, że chętnych na mieszkania w lokalizacjach do 10 km od cetrów miast wojewódzkich po prostu nie ubędzie. Jakie to daje różnice w cenie, widać od razu po porównaniu wyżej podanych cen z tymi z wielkich miast. A to jedynie 50 km odległości. W USA ludzie tyle regularnie do pracy dojeżdżają. Już choćby po tym można zaobserwować, jak nieporównywalne są rynki nieruchomości w PL i USA.

    4. Niejaki Crassus pisał o wymuszonym wzroście oprocentowania polskich obligacji przy wzroście oprocentowania obligacji USA. Jest w tym ukryte założenie, że nasz rating będzie się pogarszał równolegle z pogarszaniem się ratingu USA. Nie widzę podstaw ku temu założeniu.

    5. Rząd już sponsorował zakredytowanych programem “rodzina/developer na swoim”. Nie widzę powodów do powtórki z rozrywki.

  12. Według mnie ważna jest jeszcze jedna sprawa w przypadku realizacji scenariusza umoczenia ‘frankopozyczkobiorcow’.
    Mianowicie jeśli duża ich część rzeczywiście stanie w obliczu ‘płać albo jedz’, to banki mogą się trochę obawiać tego, aby im wszytskim pozabierać mieszkania i zacząć licytować. W takim przypadku bowiem banki będą postrzegane (w jeszcze większym stopniu niż teraz) jako te wielkie bezduszne korporacje, co to zabierają ludziom mieszkania i wywalają ich na bruk.
    Kredytobiorcy się mocno sparzą, dostaną nauczkę na całe życie, a i pewnie spora część osób, które nie mają kredytów, zacznie mówić, że kredyt jest jednak ‘be’, że banki są ‘be’ i postanowią żyć bez kredytu. A bank przecież kredytów udzielić musi, bo z tego głównie zyje.
    Taka długoterminowa strategia banku.
    Chociaż, w to że ludzie w końcu się nauczą, zeby nie brać kredytów, sam szczególnie nie wierzę…

  13. Ceny oczywiście powinny spaść i tu Ci co czekają na spadek w porównaniu z tymi co już kupili mogą zadzierać nosa.
    Z drugiej strony o tym że ceny muszą spaść na łeb mówi się od 2007 roku, ceny miały się załamać lada moment, najpóźniej w 2009, a w ostateczności w 2010. Jako że mamy 2011 a katastrofy nie ma…..to już nie jestem pewien kto nosa może zadzierać…

  14. Doxa, o czym ty gadasz? Banki będą przejmować nieruchomości? Dawno już nie słyszałem większej głupoty. Po co twoim zdaniem bank miałby przejmować M2 zasiedlone przez swojego dłużnika? Tym sposobem na dzień dobry pozbawia się zabezpieczenia hipotecznego i wpędza się w koszty obciążające właściciela mieszkania, a dłużnika i tak się z mieszkania nie pozbędzie. Tym sposobem z zabezpieczonego pożyczkodawcy robi się niezabezpieczonym operatorem domu pomocy społecznej, a jeszcze nie słyszałem aby tego typu działalność była gdziekolwiek dochodowa.

  15. autor ma wg. mnie ma dużo racji. Na pewno w tym że ceny nieruchomości są niebotyczne na polskie warunki. Ale wydaje mi się że się trochę myli co do tego że podaż będzie rosła a popyt ciągle malał. W wiek dorosły cały czas wchodzi wyż demograficzny lat 80′. Poza tym mamy dużo emigrantów którzy oszczędzają za granicą i chcą wrócić kiedyś do Polski. Wg. mnie ceny nieruchomości realnie spadną ale co no nominalnego spadku to wydaje mi się że nie więcej niż 20%. Bardziej prawdopodobny wydaje mi się mechanizm inflacyjny w Polsce i zastój cen nieruchomości. Dlatego uważam że inwestowanie w złoto jest dobrą inwestycją.

  16. Dlaczego moje komentarze nie przechodzą? Nie było w treści żadnych odnośników.

  17. Doxa jak za 100 tys. obecnych polskich złotych (nie po denominacji) w perspektywie 5 lat będę mógł kupic sobie dom w zasięgu komunikacji miejskiej Trójmiasta, kupie ci drugi. To co piszesz o poziomie cen nominalnych jest po prostu absurdalne.

    Z jednej strony grozi nam wysoka inflacja i wysokie stopy procentowe (z tym się zgadzam w 100%), z drugiej strony mówisz że cena nieruchomości spadnie o ok. 80% (do 20% dzisiejszej ceny). Czyli nominalnie w perspektywie 5 lat mój dochód zwiększy się o powiedzmy konserwatywnie 20% (z uwagi na wysokie bezrobocie pensje beda rosły wolniej niz inflacja) i bede mógł kupić sobie dom za 100 tys. Odkładając 3 lata po 3 tys. PLN miesięcznie kupię sobie dom. Bzdura kompletna. Przy takich cenach jak piszesz ze zrzutki 2 rodzin – młode małżeństwo będzie kupować mieszkania i domy za GOTÓWKĘ a nie na kredyt i popyt nie pozwoli spaść cenom do tego poziomu.

    Czeka nas wariant wysokiej inflacji i względnej stabilności nominalnych cen nieruchomości (spadki nominalne w granicach 5-10% rocznie to max na co można liczyć). Dodatkowo osłabienie złotówki spowoduje, że emigranci bedą mieli większą siłę nabywczą, wspierając tych co zostali w zakupie własnego M. Tych zakredytowanych z kłopotami nie będzie tak wielu jak ci się wydaje … tam gdzie będzie praca popyt nie osłabnie …

  18. Mozemy sie spotkac i spisac umowe tego przyrzeczenia, ktore chce chcesz dokonac? Moze przed jakims notariuszem, zeby nie bylo potem niepotrzebnego wymachiwania rekoma.

  19. Od roku szukam działki budowlanej w okolicach miasta wojewódzkiego i marzy mi się możliwość kupna działki za 100 tys. z dostępem do komunikacji miejskiej. Tracę nadzieję że mi się to uda, dobrych działek brakuje a popyt na działki w dobrej lokalizacji jest duży. Czasami zastanawiam się skąd ludzie mają tyle pieniędzy lub tak wysoką zdolność kredytową. Według mnie ceny realnie nie spadną, jedynie inflacja spowoduje spadek wartości.

  20. mi również nie widzi się taki spadek cen – chociaż wtedy za gotówkę kupiłbym dom wypasiony za 100k PLN !! Pal licho stratę na tym, zamieniłbym na większe..tylko zastanawiam się ile wtedy mieszkanie w dobrej miejscówce będzie warte np. takie 45 m2 dwupokojowe ? 20-40k PLN? I nikt ma tego nie kupić ? Kredyt wtedy 214 PLN – nikt nie wezmie? Moim zdaniem wcześniej rozszarpią jak spadłoby do 80k-100k z obecnych 150-200k PLN (tak jest w Zielonej Górze, w zaleznosci od standardu i miejscówki). Przy cenie 20-40k to ile najm będzie kosztował – 150 PLN miesięcznie ? Jak to sobie porównam ile proporcjonalnie inne rzeczy by kosztowały to ‘nie spina’ mi się, to też nie wierzę w tak drastyczny spadek.

  21. @Marek @doxa
    Pytanie skąd ludzie mają pieniądze… No mają. Nie wszyscy, a nawet nie większość, ale mają. Ta kasa to między średnią pensją a medianą zarobków jest => są tacy co mają. Wystarczy mieć dobry (właściwy) fach lub być urzędnikiem państwowym 😉 tudzież inną synekure doić. Polska to nie Ameryka i ludzie nie pójdą do restauracji i nie używają życia tylko ciułają. I z uciułanych groszy kupują działki.

    I niekoniecznie ziemię kupują zakredytowani na maxa. Ja nawet uważam, że ziemię kupują ludzie z oszczędności. Owszem dom jak się buduje to kredyt wydaje się dzisiaj dla większości niezbędny, ale żeby działkę kupować na krechę? Zna ktoś bank co udziela “kowalskiemu” kredytów hipotecznych NA DZIAŁKI?

    Ja osobiście nie znam NIKOGO kto kupiłby działkę na krechę. Owszem domy to ma większość na kredyt ale nie działki. Podobnie nie znam nikogo kto by wziął kredyt 0% wkładu własnego.

  22. Cytat: “Mozemy sie spotkac i spisac umowe tego przyrzeczenia, ktore chce chcesz dokonac? Moze przed jakims notariuszem, zeby nie bylo potem niepotrzebnego wymachiwania rekoma.”

    Mozemy – powiedz co stawiasz ze swojej strony na swój scenariusz domu z twego opisu za 100 tys.

    Doxa jak piszą ludzie powyżej – ta cena nijak się spina ze scenariuszem inflacji i wysokich stóp procentowych. Ludzie mają sporo oszczędności i wierz mi większość moich znajomych (i ja) ma problem jak ochronić kapitał (oszczędności) przed inflacja a nie co będzie z moim kredytem na 15% czy tez przy kursie EUR 6 PLN. Nie wszyscy sa zakredytowani pod korek …

  23. @Doxa i Arco
    Ja uwazam, że stawka że strony autora powinna być nie tyle niska, co podobnie ryzykowna. A najlepiej oparta na mnozniku kreacji pieniadza, 9x wieksza.
    Rezerwe zgarniam ja:)

  24. “Zna ktoś bank co udziela „kowalskiemu” kredytów hipotecznych NA DZIAŁKI?” – prawie każdy bank udziela. Na 100% już teraz nie bardzo, za duże ryzyko, do niedawna jeszcze owszem. Na 70-80% nie powinno być problemów.

    Znam osoby spłacające gołe działki, kupione na 100% krechy w okolicach górki cenowej – wiszą im teraz te działki jak kula u nogi, a oni biedni marzą o tym, żeby je opchnąć bez straty, wmawiając sobie, że przecież ziemia jeść nie woła, to co to dla nich, a w końcu ktoś kupi. A tu niestety nie kupi, tylko kupa. I tak płacą, płacą z roku na rok te kredyty, marzą o hiperinflacji (hahaha), albo o tym żeby kiedyś ktoś im dał kredyt na zabudowanie tych pustych, jakże wiele wartych acz niesprzedawalnych parceli… Bo przecież kiedyś ceny muszą wzrosnąć… bo na ziemi podobno jeszcze nikt nie stracił… czy coś w ten deseń… Ich znajomi w tym czasie jeżdżą na fajne wycieczki, inwestują w swoje biznesy, ale oni za to są obszarnikami, no przecież ziemia to najpewniejszy interes…

  25. Doxa…
    Trend, który zarysowałeś – oczywisty ( moim zdaniem nie podlega dyskusji ). Jak rozumiem większość krytykujących odnosi się do skali przecen przez Ciebie podanych…
    Pytania do krytykantów – emigranci… Po co mają wydawać ciężko zarobione pieniądze ( w normalnym kraju ) wracając do kraju bez perspektyw i miejsc pracy ( chyba że uważacie, iż na zmywaku nauczyli się tak dużo, aby zakładać własne firmy w “zielonej wyspie II” ). Ludzie mają oszczędności… I co ? Wpakują je w beton komórkowy, którego produkcję z roku na rok zwiększają deweloperzy ( a potencjalnych kupców ubywa – szczególnie w dłuższej perspektywie – w krótszej też – wystarczy spojrzeć na “dynamikę wzrostu bezrobocia” i wskaźniki dzietności Polaków ). Deweloperzy utrzymują się z tego, co wybudują – jak myślicie – w przeciągu 5 lat ile nowych lokali powstanie i o ile zmniejszy się w owym okresie ludność Polski ( + otwarcie rynku pracy w Niemczech i Austrii ) ?
    I pytanie oczywiste – jak ma się stosunek “średniej pensji na zachodzie do ceny m2 tamże a jak w Polsce” ? Odpowiedź na to pytanie zostawiam szanownym rozmówcom, krytykującym autora blogu, który właśnie obserwuje koniec banieczki w USA. Przypominam – Polska jest zawsze parę kroków za normalnością – a to co Doxa opisuje to jedynie powrót do względnej normalności.

    Pzdr – tiaa…

  26. @Tiaa
    Procesy o ktorych mowimy to zjawiska dynamiczne, nie wolno o tym zapominac. Kazdego dnia przybywaja emigranci z innych krajow do Polski, wracaja Polacy z emigracji, ale rowniez uciekaja nowi ludzie z Polski. Znam pare, ktora tydzien temu przeplacila za mieszkanie w PL, choc mieszka w UK i nie zamierza wracac … Generalnie masz racje – tendencje demograficzne i emigracja sa czynnikami supresyjnymi na ceny nieruchomosci w PL. To ogromnie wazny czynnik, ktory wielu ludzi pomija w obserwacjach.

  27. Doxa…
    Nie polemizuję – dla mnie kwestia jasna ( aczkolwiek bez znaczenia, bo nie zamierzam zestarzeć się w Polsce ).

    Pzdr – ty niedobry antyklerykale –
    tiaa…

  28. @Arco kontra Doxa

    “Ceny na każdym rynku, niezależnie czy mowa o gwoździach czy działkach amfetaminy, kształtowane są przez popyt i podaż. Potencjał do wzrostu podaży nieruchomości w Polsce jest ogromny, biorąc pod uwagę nieustających w wysiłkach deweloperów i zasilanie ze strony windykacji. Z kolei popyt jest mały i będzie nadal maleć. Oznacza to z całą pewnością – ceny będą spadać i to naprawdę boleśnie. ”

    Moim zdaniem Arco ma rację. Nie wiem tylko czy czuje bazę intuicyjnie czy opiera ją na racjonalnych przesłankach.

    Ceny na rynku kształtowane są przez popyt i podaż nie dóbr ale pieniądza. Szczególnie popyt na dobra kształtuje podaż pieniądza.

    Przykład:

    Jesteś na głodzie , idziesz do dilera po działkę amfetaminy bez prawnego środka płatniczego A ten odprawia cie z kwitkiem. . Jest popyt, jest podaż,nie ma transakcji.

    Skala kredytu to wielokrotność bazy monetarnej i agregatu M1. Znaczy to tyle, że nie ma na chwilę obecną takiej ilości gotówki i depozytów, która jest w stanie pokryć istniejące zobowiązania. Jest popyt, jest podaż,nie ma wystarczającej ilości prawnego środka płatniczego aby to ruszyć. I nie będzie dopóki nie otrzemy się o scenariusz hiperinflacji
    Jak to ma się do ceny ?

    3 warianty

    1 Wariant a la Doxa zakłada stałą podaz pieniądza, aż do momentu gdy deflacyjna kredytowa dziura wessie całośc dostepnej gotówki i depozytów. kolejność wydarzeń będzie wówczas taka

    a) spadek płac
    b) wzrost bezrobocia
    c) spadek cen
    d) drastyczny spadek wpływów budzetowych
    e) pojawienie się szarej strefy i unikanie opodatkowania
    f) powrót do barteru
    g) likwidacja BC
    h) likwidacja władzy na szczeblu centralnym a nawet lokalnym

    2 Wariant

    Kontrolowany druk prowadzący do niekontrolowanych rezultatów i stagflacji

    Kontrolowane podwyżki płac
    Podwyzki podatków
    Kontrolowane bezrobocie poprzez rozrost zatrudnienia w sferze budzetowej
    Powiększanie się długu w stosunku do PKB mimo zastrzyków z BC (Grecja( u nas niedługo BGK
    Stopniowo malejąca wartość nieruchomości do zarobków niestety rekompensowana wzrostem rat (oprocentowanie) i rosnącymi cenami żywności
    Redukcja potrzeb i popytu do niezbędnego minimum
    Presja na dalsze podwyzki płac

    3 wariant

    Hiperinflacja

    Poprzedzi ją
    Kumulacja długu nawet do 1000% PKB
    Protesty i strajki na ulicach.
    Załamanie się kursu walutowego
    Skokowy wzrost stóp procentowych co wcale nie przyciągnie kapitału

    Potem

    Wymuszone cięcia wydatków i redukcja sektora budźetowego
    CZasowe obniżki podatków, az pojawi sie kolejna fala baranów do zakredytwoania

    Wariant 1 pominięto.
    BC i rząd nie podcina galęzi na której siedzi a społeczeństwo jest tak nieswiadome procesów kreacji pieniądza, że proponuje benzyne do gaszenia pożaru
    Przechodzimy zatem wariant 2, którego ostatecznym zwieńczeniem będzie wariant 3. Czasookres 10 lat

  29. @Doxa

    nie popadajmy w skrajności, patrzenie na USA i robienie dosłownej kalki na sytuacje w Polsce trąci troszkę naiwnością.
    Po pierwsze zauważ, że w Polsce nie mieliśmy takiej skali kredytów NINJA, ok, było kredytowanie na 100%, ale zawsze w oparciu o tak czy inaczej liczoną zdolność kredytową.

    Wg mnie przeceny nowych domów będą minimalne *(w sensie nominalnym), inna rzecz, że zdaje się, że nasz kochany rząd (podobnie jak kilka innych) zamierza się pięknie wyinflacjować z długów… więc za kilka lat dom może kosztować 400k, tyle, że mierząc dzisiejszą wartością będzie to jedynie 200 tys.

    W znaczne nominale spadki w metropoliach raczej nie uwierzę.

  30. @Doxa
    “Jak juz mowimy o bogach, jest takie powiedzenie – chcesz rozsmieszyc boga, powiedz mu o swoich planach.”

    Znam to trochę inaczej, z planami bywa tak że planujesz puścic bąka a wychodzi … 🙂 wracając do tematu mogę podać przykład z Islandii, w okresie rozpasania kredytowego gdy kredyt na 100% wartości mieszkania, samochodu dostawał 18 latek pracujący na kasie w hipermarkecie rynek totalnie zwariował – sutenery szły po cenie jak normalne mieszkania w New York czy apartamenty w Warszawie. Teraz pełno ogłoszeń – nie trzeba żadnej wpłaty wystarczy przejąc kredyt. Przecena rynku bardzo duża do 20-25% od cen z górki w 2008r, do tego dodać można 50% utratę siły nabywczej korony islandzkiej, gdyby to nie był koniec świata to byłaby fajna oferta dla obcokrajowców. Oczywiście dalej to nie jest uncja złota… ale ofert sporo, pustostanów czekających lepszych czasów, jeszcze wiecej. Głownie spadły ceny miszkań na rynku wtórnym sciagnijscie sobie arkusz kalkulacyjny z cenami (House prices by region and years, from 1990 through 2010) http://bit.ly/jsGfvG niestety tylko po islandzku widac jaka byla banka http://bit.ly/jsGfvG maly przyklad znajomi wzieli na gorce dwupokojowe mieszkanie za 15mln koron (slaba dzielnica, stare bloki), teraz sa oferty w ich bloku po 12 mln koron za metrazowo podobne mieszkanie, do tego trzeba pamietac ze pozostaly kapitał do spłaty jest corocznie aktualizowany o inflację (dobrze że jest ulga podatkowa która pozwala nam odpisać pewną częśc zapłaconych odsetek od podatku w roliczeniu podatkowym).

  31. Przy rozważaniach o wyciąganiu za uszy zadłużonych w przypadku ich problemów ze spłacaniem kredytów i tym czy bankom będzie się opłacało licytować klientów zapominacie, że już wszystko zostało ustalone jaki i komu pomożemy jako podatnicy.

  32. @Doxa
    Skoro uwazasz swój scenariusz za pewny to stawka z twojej strony powinna być odpowiednio wysoka … EOT
    @tiaa
    “Po co mają wydawać ciężko zarobione pieniądze ( w normalnym kraju ) wracając do kraju bez perspektyw …”
    – bo zostawili tu zony i dzieci
    – bo tu żyją ich rodzice, wymagający opieki i wsparcia
    – bo nie ma dla nich pracy w raju na zachodzie
    – bo skończył się im zasiłek w UK …
    – bo bedą względnie bogaci, czyli ze snobizmu 🙂
    – ….

    Oczywiście nie wszyscy wrócą i ruch będzie pewnie względnie stały w obie strony, ale powodów moze byc sporo.

    “Ludzie mają oszczędności… I co ? Wpakują je w beton komórkowy, którego produkcję z roku na rok zwiększają deweloperzy ”

    Nie, beda trzymać w skarpecie albo w banku na realnie ujemnych stopach procentowych, albo finansowac bankrutujace Państwo.

    Część z tych pieniędzy trafi na rynek nieruchomości i to na pewno przed spadkiem cen o 80% nie pozwalając spaść cenom do tego poziomu.

    Jeszcze raz podkreślę – nie polemizuje ze spadkiem realnych cen nieruchomości – one będą – jedyne co twierdzę że nominalnie ceny nie spadną o 80% bo to jest mozliwe jedynie w scenariuszu nr 1 Hermesa – czyli deflacji i wysokiego bezrobocia, a do tego nie dojdzie (no może bezrobocie dojdzie chwilowo do 20%). Realizujemy scenariusz 2 – inflacja i goniące je płace (w tej kolejności)- spadek realnej siły nabywczej społeczeństwa ale wzrost nominalny wynagrodzeń.

    Doxa napisz proszę kiedyś tekst o zabezpieczeniu kapitału przed scenariuszem rosnącej inflacji i spadku sily nabywczej wynagordzeń. Chętnie poznam Twój punkt widzenia. Tylko prośba o coś więcej niż kup za wszystko złoto i srebro …

  33. @Sebastian, “ozostaly kapitał do spłaty jest corocznie aktualizowany o inflację”, hehehe, no to ładnie bankierzy w Islandii sobie ustawili owce w kolejce do strzyżenia. To by było na tyle jeśli chodzi o wyinflacjonowanie się z długów dla islandzkiego kowalskiego 😀

  34. @panika
    Ja miałem na myśli “kowalskiego” odnośnie działek i spekulacji. Czym innym jest ktoś kto ma z bankiem dobre układy, prowadzi biznes X lat i bierze jakiś tam kredyt, który potem pakuje w działki zamiast w swoją działalność. Jak pisałem, że nie znam banku, który miał w ofercie produkt “kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na zakup działki”, dostępny dla przeciętnego “kowalskiego”.

    Banki, udzielając kredytów nie udzielają ich na spekulację, bo kredyt musi być na określony cel i jest to wymóg prawny. “Teoretycznie” więc Kowalski nie mógł pójść do Banku i wziąć kredytu na działkę, bo brak celu. Mógł wziąć kredyt na dom lub inną inwestycje, ale nie na działkę. Na spekulację to można z banku otrzymać co najwyżej pożyczkę. Nie istnieje coś takiego jak “kredyt na dowolny cel” – taki zwierz występuje tylko w reklamie.

    Zresztą spekulacja działkami dzisiaj to w zasadzie konieczność posiadania spółki (kwestia VATu przy nabyciu i zbyciu działki), zresztą kupując zakładamy wzrost wartości i spekulację, więc podpada to pod DG. Więc nie mieszajmy do spekulacji dostępności kredytu dla “kowalskiego”. To, że banki i kilku “spekulantów” umoczy nie ma wpływu na rzeczywistość.

    Jedną z najważniejszych rzeczy jakiej się w życiu nauczyłem jest “że nie jestem przeciętnym kowalskim”. Mianowicie zarządzając np. sprzedażą mamy tendencje do przenoszenia swojej sytuacji i swojego doświadczenie na ogół ludzi – zwykle z kiepskim skutkiem. Jednak ten ogół – naprawdę statystyczny kowalski ma całkiem odmienną sytuację niż my (inaczej wszyscy byliby prezesami 😉 ). Jeśli uważacie, że tego bloga czytają zwykli “kowalscy” to się mylicie. Dlatego uważam, że dopóki nikt (od autora po komentujących) nie przedstawi jakiś wiarygodnych danych to mamy do czynienia z poprawnym rozumowaniem, ale nie prognozą bo nie znamy tak naprawdę sytuacji.

  35. jak zmieniala sie srednia cena metra kwadratowego dla stolicy Islandii mozecie sobie zobaczyc ponizej, przy sredniej inflacji ok 2-2,5% rocznie(oprucz 2008-2009 gdzie byla dwucyfrowa inflacja) widac ze jak od 2005 rosnie cena wraz z dostepnoscia kredytow i poczuciem narodu ktory uwierzyl ze sa druga Szwajcaria lub Luxemburgiem, w 2006 kurs 1EUR=80ISK, w 2008 1EUR=100ISK, po upadku Icesave 1EUR=160ISK, jak mysicie co stalo sie ze spekulantami bioracymi kolejne mieszkanie pod wynajem w tanim kredycie w walucie (brak indeksacji o inflacje jak przy kredycie w ISK):

    2000 108.381 isk
    2001 116.795 isk
    2002 121.896 isk
    2003 129.268 isk
    2004 145.075 isk
    2005 192.649 isk
    2006 219.651 isk
    2007 247.291 isk
    2008 261.868 isk
    2009 240.312 isk
    2010 224.734 isk

    jak widac jest jeszcze troche miejsca do spadku na “normalne” 180.000-190.000 isk

  36. @Doxa
    Ok, znowu się nieściśle wyraziłem, masz rację, że bzdury napisałem (o dostępności kredytu). Ale nie do końca. Chodzi mi o to, że dalej nie są to kredyty na spekulację. 100 tyś kredytu to w Polsce dostanie każdy kto ma puls (i stałe zatrudnienie) i może nie jest bezrobotny, ale co to za spekulacja. Przecież to równowartość jednego samochodu.

    Idź do banku i powiedz, że chcesz 10 milionów kredytu (100% LTV) na kilka fajnych działeczek, bo nie można stracić. Szczęścia życzę i nie tylko dzisiaj, ale i 2 lata temu.

    Ja odnosiłem się do zdania: “znam osoby spłacające gołe działki /liczba mnoga/… działki jak kula u nogi … albo o tym żeby kiedyś ktoś im dał kredyt na zabudowanie tych pustych (hehe czyżby deweloper zainwestował) …. bo na ziemi podobno jeszcze nikt nie stracił (spekulacja)…ale oni za to są obszarnikam”. to chyba nie opis zwykłego kowalskiego, tylko raczej typowego zamożnego co przeinwestował.

    Ja napiszę tak, sam znam deweloperów co kupili hektary (a juści na kredyt co nie do końca miał iść na działki) i potem “jakoś to będzie”, dostaniemy kredyt na sfinansowanie reszty i budowę kolejnych murów z betonu komórkowego. Ale to nie jest typowy Kowalski, a o takim pisałem. Znam też majętnych ludzi co kupili ale “za swoje” nie “za banku” i pewnie oddadzą taniej lub będą trzymać kilkanaście lat. Ale jeszcze raz to nie są zwykli Kowalscy.

    I przepraszam, że napisałem bzdurę o dostępności kredytów na działki. Napiszę tak, że nie ma banku co sfinansuje przedsięwzięcie “kupno działki na spekulację”.

  37. Ad Arco…
    Po co mają wydawać ciężko zarobione pieniądze ( w normalnym kraju ) wracając do kraju bez perspektyw …”
    – bo zostawili tu zony i dzieci
    – bo tu żyją ich rodzice, wymagający opieki i wsparcia
    – bo nie ma dla nich pracy w raju na zachodzie
    – bo skończył się im zasiłek w UK …
    – bo bedą względnie bogaci, czyli ze snobizmu 🙂

    Po kolei:
    – żony i dzieci… Pytanie kto do kogo dołączy
    – szczytne – aczkolwiek ja spodziewam się czasów, że ich pomoc na niewiele się zda ( raczej sprowadzą ich do siebie, zagranicę ) – jasne, że to zależy od tego, czy im wyszło na emigracji… Problem w tym, że po powrocie do Polski co będą robić ( w końcu z jakichś powodów wyjechali )
    – jak nie ma dla nich pracy na zachodzie to tym bardziej w Polsce 🙂
    – fakt, zasiłek… W takim razie zaczną pobierać “rozdmuchany polski socjał”…
    – wow, nie ma to jak trzy lata życia na wysokiej stopie a potem kupno mocnego sznura konopnego 🙂

    Co do trzymania w skarpecie etc. Ty naprawdę tak uważasz ? Od tego właśnie ma się głowę – najpierw trzeba zarobić a potem utrzymać. Sposób zachowania opisany przez Ciebie kojarzę li tylko ze szczęśliwy zwycięzcą Lotto, który pieniędzy nie zarobił i tak naprawdę nie potrafi się nimi posługiwać.

    Pzdr – tiaa…

  38. bartprokop, a jaka jest różnica makro między 1 klientem wyciągającym 10M na działki, a 100 klientami wyciągającymi na te same działki po 100k? Że niby spekulacja szaraczków jest bardziej kosher niż ta uprawiana przez grube ryby?

    Mój opis dotyczył zasadniczo przeciętnych Kowalskich. No, może ciutek ponadprzeciętnych w skali PL, powiedzmy przeciętnych w skali stolycy. Żadni tam bogacze.

    “Napiszę tak, że nie ma banku co sfinansuje przedsięwzięcie „kupno działki na spekulację”” – a jak bank się w ogóle nie pyta, jaki jest cel tego zakupu, to podpada pod to, czy nie podpada?

  39. Chcialbym jeszcze dodac, ze sa rozne sytuacje. Sa emigranci kupujacy mieszkania w PL, ale sa i Polacy wyprzedajacy nieruchomosci zeby wyjechac, lub sprzedajacy bo mieszkaja juz lata w UK i potrzebuja kase zeby tam kupic … Albo niekupujacy w PL (wypadajacy z rynku) z tej racji, ze wyemigrowali.

  40. @tiaa
    To zdanie “Nie, beda trzymać w skarpecie albo w banku na realnie ujemnych stopach procentowych, albo finansowac bankrutujace Państwo.” to był sarkazm …

    Co do emigrantów – podałem ci kilka powodów, dla których część ludzi MOŻE powrócić – nie będe się dalej przerzucać argumentami czy mają po co wracać czy nie bo będą i tacy co wróca i tacy co zostaną – przykłady podałem zeby pokazać, że takie powody istnieją. Jakiego % emigrantów dotyczy każdy z nich, a pewnie są i inne, to oddzielna sprawa i nie to jest przedmiotem dyskusji.

    @Doxa
    “ale sa i Polacy wyprzedajacy nieruchomosci zeby wyjechac” – tak to jest to co chcialbym zrobić – niestety nie mam jeszcze odpowiedniego kapitału żeby być rentierem 🙂 i na nieszczęście mam całkiem fajną prace w PL, raczej nie do zastąpienia za granicą.

    Moze jakiś wpis o nieruchomościach w Hiszpani? 🙂

  41. @panika2008
    Rożnica jest zasadnicza. Po pierwsze, Warszawiak to nie kowalski, ale ja nie o tym.

    DYWERSYFIKACJA KREDYTOBIORCÓW lepiej mieć 100tyś u 100 ludzi niż 10 milionów u jednego. Pozatym Ten od 10M płaci WIBOR+0.5 p.p. a Kowalscy WIBOR+3p.p. [hehe mój wcześniejszy wpis]

    A dokladniej:

    Kowalski idzie do banku i spekulacyjnie na 100% kupuje jedną działkę za 100 tyś. OK, traci robotę, (w Warszawie…hehe) itd. Bank tak czy siak jakoś na swoje wyjdzie, Działkę się za 50 tyś sprzeda, 50 tyś się jakoś od człowieka wyciągnie, auto mu zlicytują, plazmę i coś tam jeszcze. W zasadzie 100 tyś to nie jest problem i ludzie je w zębach przyniosą, żeby nie wypaść poza nawias funkcjonowania w społeczeństwie. Bo co pójdę do korporacji pracować z ścigającym komornikiem, czy pod stołem będą brać wypłatę?

    Ale ja dalej nie o tym. Jak Kowalski pójdzie po kredyt 100% na kolejne działki to go nie dostanie. Wiem że zaraz mi zarzucą, że piszę bzdury, ale bank we wniosku prosi o wpisanie majątku i co? Wpisze że ma już kilka działek i chce kolejne na kredyt? Przecież zdolność kredytowa w takim przypadku to zdolność do spłaty kredytu z kredytowanego majątku (w pewnym sensie nieruchomość mieszkalna => oszczędności z wynajmu => źródło spłaty kredytu na nieruchomość w której się mieszka) Jak się bankowi widzi, że gość ma 100 działek i kolejne kupuje na krechę to cóż… wszyscy są dorośli. Ale zwykle Bankowi się światełko zapali… I nie skłamiesz we wniosku, bo jest BIK i Banki dobrze wiedzą kto ile ma zadłużenia i jak je obsługuje. I owszem Kowalski może dostać i kredyt na 100 działek, ale Bank powie, te 10 milionów co Pan ma w funduszach to na przewłaszczenie na czas kredytowania.

  42. To są naprawdę szczegóły techniczne. Prawda jest taka, że dużo się nie zmieniło. Pieniążki z banków do kredyciarzy płyną, rzeką trochę (rok-dwa temu było znacznie, teraz tylko trochę) węższą niż 3-4 lata temu, ale ciągle baaardzo szeroką. I nikt nikomu specjalnie na ręce nie patrzy co kto tam potem z tymi pieniążkami robi. No nic dziwnego, jak połowę tego pierdolnika gwarantuje państwo przez masę różnych ubezpieczeń, gwarancji, funduszy awaryjnych itd.

    A sytuacja gdy spekuluje 100 Kowalskich zamiast 1 Rockefellera jest wbrew temu, co piszesz, wg mnie sporo gorsza. 100 Kowalskich, z których niewypłacalnych będzie powiedzmy pesymistycznie 30 oznacza znacznie, znacznie większe obciążenie dla systemu, niż nawet gdyby ten 1 Rockefeller miał zbankrutować, bo znaczna część “społecznej sieci bezpieczeństwa” (czytaj systemu redystrybucji od posiadaczy do bankrutów) działa ryczałtowo per capita, więc koszty transakcyjne i ogólnie tarcia będą większe niż gdyby miała iść jedna szybka egzekucja tak jak piszesz przewłaszczonych funduszy na 10 baniek z funduszy jednego spekulanta.

  43. Fascynuje mnie kilka rzeczy…

    1. Każdy artykuł w każdym portalu/blogu zbiera od pewnego czasu nieprzeciętną liczbę komentarzy… Sam się złapałem na tym, że nad onetowymi nie czytając treści, przechodzę od razu do komentarzy. Ot… nowe hobby. To poniekąd pokazuje, co może się stać, jeżeli dojdzie do sytuacji, że będzie można kupić “działkę budowlaną w okolicach miasta wojewódzkiego, w zasięgu komunikacji miejskiej, za 50k i dom na niej za 50k.” (sądzę, że jest mnóstwo osób, które są w stanie wespół w zespół wyskoczyć ze stu kawałków)

    2. Pojawiła się (przynajmniej w Krakowie) nowa developerska tendencja – budujemy taniej, ale nie na swoim gruncie :-). Jakież było moje zdziwienie, kiedy na “osiedlowym forum” osiedla, które brałem pod uwagę znalazłem informację, że właścicielem działki w księgach jest skarb państwa….. A tu szykuje się podwyżka użytkowania wieczystego o kilkaset procent…

    3. Na popularnym serwisie aukcyjnym samochodów jest 300 tysięcy, nieruchomości (sprzedaż Polska) 670000

    4. Do Niemiec/Austrii chyba tłumy jednak nie wyjadą

    5. Wyż zamienia się w niż.

    6. Z kredytami jest trudniej, niż ostatnio.

    7. Ludzie zaczęli myśleć

    Zbierając punkty od 1 do 7 tego ostatniego nie będąc do końca pewnym wydaje mi się, że tendencja wbrew temu co piszą ołpenfajnans jest raczej zniżkowa. Choć oczywiście spadki rzędu 80-90 procent są arcy nieprawdopodobne. Dla lokalizacji/poziomu cen/zasięgu który ja rozpatruje wygląda to tak:
    Znajomy kupił 75 metrów za 6,7k, teraz można kupić za 5,5k podejrzewam, że może dojść do 4-4,5k/m. Mowa o dobrze skomunikowanych rejonach Krakowa, chociaż poza centrum.

  44. @panika2008
    Argumenty że 1 zamiast 100 są słuszne, tyle, że żyjemy w takich czasach, że jak przysłowiowy Rockefeller bankrutuje, to zaraz leci TARP1, TARP2, TARP3 oraz inne helikoptery. Summa summarum do prywatnego zadłużenia dorzucane jest zadłużenie publiczne na “zbyt dużych by zbankrutować”. Taka różnica między mikro a makro 😉 musząca po czasie doprowadzić do zwiększenia podatków a potem do bankructwa wszystkich.

    A ja napisałem wyżej, że “To, że banki i kilku „spekulantów” umoczy nie ma wpływu na rzeczywistość”. Czyli tu się nieco zgadzamy. Miałem na myśli to co rozwinąłeś w komentarzach.

    Kontrargument to taki: że 100 kowalskich, że 30 plajtuje, bank odzyskuje 50%, to tak jakby tylko 15 całkowicie upadło. Czyli Bank utracił 15% kapitału. Jak padnie wielki, a bank nie był na czymś płynnym zabezpieczony i zlicytował za 50% to traci 50%. Jest różnica? Oczywiście koszty (nazwijmy je społeczne) niepłacone przez bank o których pisałeś – Banku nie interesują.

    Tak w ogóle to się robi niezwykle ciekawie.

    Ja jednak wysunę inną tezę, przypatrzcie się poziomom kredytowania firm w tuskolandii. Niby mniejsza niż na zachodzie, ale ryzyko stopy procentowej, jak pójdzie mocno w górę to dopiero będzie dla tych firm konieczność pozyskania gotówki na spłatę wyższych rat. I cen się nie da podnieść, a trzeba, ludzie zaczną tracić pracę i wtedy się dopiero zacznie niespłacanie hipotek.

    Dane banków, pokazują, że kredyty hipoteczne to jedne z najrzetelniej spłacanych kredytów. Bo jak napisano w komentarzu 52: “sądzę, że jest mnóstwo osób, które są w stanie wespół w zespół wyskoczyć ze stu kawałków”.

  45. Fakt. Biorąc pod uwagę TARPy to już trudno wycenić która forma powinięcia się nóżki jest lepsza dla społeczeństwa jako całości.

  46. Po dłuższej chwili refleksji, pozwolę sobie nie zgodzić się z tezą autora “Potencjał krachu kredytów hipotecznych w Polsce jest kilka-kilkanaście razy większy niż w USA”.

    Dziś czytam w PB (http://www.pb.pl/2/a/2011/05/18/Polacy_trzymaja_w_bankach_fortune), że Polacy na samych tylko lokatach trzymają 434 miliardy. Na gospodarstwo domowe (liczba 14,8 mln) przypada wg GUS dokładnie 30.000 zł.

    To zmienia nieco oblicze problemu z zadłużeniem Polski i krachem kredytowym, bo taka masa pieniędzy do opodatkowania inflacyjnego powoduje, że jest z czego łoić leszczy. Bazę mamy niezłą, w przeciwieństwie do wypłukanych z oszczędności biedamerykanów.

  47. Jednak ciężko przewidzieć cokolwiek prognoza totalnie nietrafiona antywskaźnik.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *