Jak pęka bańka

@Doxa
“Drogie złoto oznacza biednienie społeczeństwa, mniejsze zarobki wyrażone w brzęczącej monecie”

W sumie dochody można zawsze przeliczać na uncje złota, srebra lub na m2 mieszkania, albo na trofy;-)

Pozytywem wzrostu cen nieruchomości jest powrót do tradycyjnych technologii w budownictwie. W sumie to może być ciekawa alternatywa dla tych, którzy jednak nie mogą czekać na dalszy spadek cen, a nie stać ich na “luksus zadłużania się”. Z ciekawości aż pojechałem zobaczyć jak to wygląda w praktyce;-) http://biobudownictwo.org/home/budowa-w-radzyniu-podlaskim/

I to zakładając cenę 2100+VAT, bo na stronie jest podane 2400+VAT.

Policzyłem za cały dom z działką czyli 183m + działka 450m razem 670 tys. nie jest to dobra cena, pod wa-wą takie segmenty sprzedają po 500-600tys. bez tzw. promocji, ale oczywiście można to podciągnąć pod obniżkę cen.

Podobno gdy się przepowiada zmianę pogody wystarczająco długo, to prognoza kiedyś się sprawdzi. Nie wiem jak to będzie na rynkach finansowych czy mieszkaniowych, ale tak to właśnie widzę. Swoją drogą 6 miesięcy temu kupiłem mieszkanie o 70k PLN taniej niż “cena ofertowa”. Jeśli masz rację to popełniłem błąd, ale wydawało mi się to wówczas okazją.

Ja bym się tam nie spodziewał spadku cen nieruchomości do końca 2012 roku, banda lemingów będzie jeszcze korzystać z rodziny na swoim, nie patrząc na to, czy w chwili obecnej się to opłaca, czy też nie, bo przecież jest okazja… Za to od 2013 roku może być inaczej, ale jakoś mam dziwne przeczucie, że kryzys mieszkaniowy szybko nie nastąpi…

Potwierdzam, w okolicach Warsiawy też przeceny. Ale nie aż takie jak w USA, oj nie… W Polsce jednak JEST inaczej, przynajmniej trochę inaczej, niż w USA, UK, Irlandii, Hiszpanii i Grecji.

@artur xxx: hahaha, wykonanie tynków za dopłatą, zajebiste. To coś jakby dealer samochodów sprzedawał nówki sztuki mercedesy, ale karoseria za dopłatą… no co, bez karoserii DA się jeździć 😀

trąci naiwniactwem – coś takiego łykasz? rzut oka i widać, że to stan surowy zamknięty..ja ci pokaże u nas takie same ceny albo i tańsze..tyle że również stan surowy lub inne czary mary, aby ktoś niską cene zobaczył

@blesS
Prosze wytłumacz mi coś, bo niestety nie rozumiem czegoś z Twojego testu myślowego:
“Prosty test myślowy: kredyt 250-300tyś na mieszkanie wtórne w dużym mieście (na ogół o kiepskim standardzie) – rata 1500zł + opłaty. Wynajem podobnie cenowo (dobry lub b.dobry standart). Załóżmy że rodzina zarabia prawie średnią krajową (biednym kredytów nie dają). Odkładam przez 15 lat np 1500zł, kredyciarz robi to samo. Po 15 latach jestem w stanie odkupić mieszkanie w którym mieszkam za gotówkę (kasa na lokacie).”
1. Ty i kredyciarz co miesiąc płacicie 1500 zł + opłaty (Ty dla wynajmującego, on swoją ratę).
2. Ty i kredyciarz odkładacie przez 15 lat co miesiąc 1500 zł tak? Jeżeli tak to tak jak Ty jesteś w stanie kupić mieszkanie, ale kredyciarz też.
Podsumowując Ty masz mieszkanie, on ma mieszkanie + drugie w połowie spłacone (rozumiem, że przyjąłeś kredyt na 30 lat).

Nie rozumiem, gdzie aż tak wygrywasz swoim podejściem?

PS dla jasności nie mam kredytu, wynajmuję pokój.

@Nina
“W USA nawet przed banka nieruchomosci mozna bylo taki dom zbudowac znacznie, znacznie taniej.”

Bo ta technologia została wymyslona dla ludzi, którzy gotówka nie śmierdzą. W USA taki dom “pod klucz” to 50tys USD, w Polsce nie powinien przekroczyć ceny 70-80tyś zł przy sposobie gospodarskim;-)

Szokujaca róznica wynika z podejścia do tematu. W Polsce to “ekologia”, a więc z definicji “drożej”, tymczasem technologia drewno+słoma+glina jest stara jak świat i tania – właśnie do zastosowania w sytuacji, kiedy kredyt staje się niedostepny i jesteśmy na szczycie bańki, a mając działkę musimy szybko zbudować dom;-) Dlatego podałem ten przykład z Radzynia Podlsakiego;-)

@Przemoo, @chemmobile
Wydaje mi się, że nie zrozumieliście przekazu blesS’a.
Z tego co ja go rozumiem, chodziło o to, że wynajmujący płaci przez 15 lat 1500 miesięcznie i jednocześnie oszczędza przez te 15 lat 1500 miesięcznie, natomiast kredyciarz spłaca kredyt 1500 miesięcznie przez 30 lat, nie oszczędza. Wtedy sumy wpłat obu na przestrzeni 30 lat są takie same i, zakładając stabilność rynku i inflacji, wynajmujący po 15 latach kupuje mieszkanie na własność za pieniążki z lokaty, a kredyciarz spłaca mieszkanie po 30 latach.
Niby spoko, tylko ledna uwaga do teorii blesS’a – skoro człowiek bierze kredyt 1500, to znaczy, że nie byłby w stanie wydawać co miesiąc 1500+1500=3000 (czynsz i oszczędzanie). Jakby mógł wydawać 3000, wziąłby kredyt z ratą 3000 albo spłaciłby mieszkanie przed czasem.
Poza tą uwagą wychodzi podobnie, tylko jak w obecnych czasach można zakładać, że lokaty będą opłacalne, albo że rata kredytu się nie zmieni…

Bles, jak wiadomo mózg powstał głównie po to żeby jego właściciel mógł sobie jakoś wytłumaczyć własne postępowanie i przekonać samego siebie że podjął dobre decyzje. Tak więc używaj swojego mózgu ile chcesz i poklepuj się po plecach, ale daruj sobie proszę nauczanie innych.

Przecież to wcale nie jest tanio.
150 m2 x 2500 pln = 375 000 pln – stan surowy!!!!
450 m2 x 300 pln = 135 000 pln – działka
do tego
wykończennie wewnątrz do stanu używalności – 400 pln x m2
można sobie policzyć.
Żadnych instalacji – to dopiero trzeba sobie zafundować.
Jak nic taka impresza bez mebli wyniesie jakieć 800 000 pln. I to jest tanio?

@nightwatch. Masz rację co do mózgu. Wiadomo również, że głupich nie sieją – sami się rodzą. Dowartościować to się na ogół potrzebują kredyciarze, że słusznie postąpili. Ja nikomu nie doradzam nie brania kredytu i tego jak ma postępować w życiu. Każdy ma swój rozum i niech postępuje jak uważa.
Skoro wynajmuję dość drogie mieszkanie, do tego mam kasę żeby ją odkładać i/lub inwestować – stać mnie na kredyt.
Mało tego, teraz będzie dawka sporego szoku, miałem własne mieszkanie i je sprzedałem 2 lata temu! Nie biorę kredytu go ponieważ (uwaga!) używam właśnie mózgu do oceny sytuacji na rynku. Co zyskuję nie biorąc kredytu? Przede wszystkim śpię spokojnie, mogę lepiej wybrać moment zakupu nieruchomości na przestrzeni okresu spłaty potencjalnej hipoteki. Ceny przez 30 lat kształtują się bardzo różnie.
@zenek. W razie problemów nie muszę uciekać do rodziców, mogę przenieść się na znacznie tańsze mieszkanie. Mogę zmienić (uwaga!) miasto zamieszkania, a nawet kraj!
Kredyciarz w razie problemów możliwości ma znacznie ograniczone. Praca tylko w zakresie dogodnego dojazdu z bankowego mieszkania. Brak pracy == problemy.
A teraz coś z lekcji historii. Przeciętny czas spłaty kredytu to 30 lat. Cofnijmy się wehikułem czasu i niech mi ktoś powie bardziej leciwy ode mnie, co się działo w Polsce na przestrzeni 1980-2010. Czy z perspektywy czasu brałby kredyt w 1980r w obliczu zmian jakie wystąpiły w tym okresie? Niech każdy 50-60 latek powie mi czy gdyby miał przez 30 lat płacić ratę to zawsze by miał z czego? A lata 1950-80? Cofnijmy się jeszcze kolejne 30 lat. Och spadła właśnie bomba na moje mieszkanie z hipoteką. Jeszcze 30 lat wstecz – znowu wojna…
Niech mi ktoś powie czy 2010-2040 będzie spokojnie i bezstresowo? Zawsze będzie praca i godziwy zarobek. Tak? Nie? Nie wiem? Niech mi ktoś powie jakie były stopy procentowe w Polsce w 2001 roku i jakie są teraz? Niech mi ktoś powie ile będzie wynosiła jego rata kredytu w PLN jeśli stopy za 10 lat będą takie jak 10 lat temu? (uwaga prawie 20% dla tych co nie wiedzą).
Ale ja jestem głupi bo używam mózgu, a przecież ponoć to boli…
Tak więc uważam, ze kredyt hipoteczny to zbyt duże ryzyko. Widać w USA jakie to ryzyko. Niestety Polacy nie mają prekursorów kredyciarzy na własnym rynku, więc jakie to ryzyko dowiedzą się obecne króliki doświadczalne.
Ale po co? Nie można uczyć się od innych krajów które to przeszły?
Deweloperzy budują na potęgę to fakt, ale zastanowił się ktoś dlaczego? Dlatego że jest popyt? Kredyt jest tani… Więc trzeba nabudować ile się da i póki się da, a potem bedziemy się martwić :] Widziałem w Hiszpanii nowiutkie ogromne osiedla, całe puściutkie. W Chinach to samo (tam z innych powodów budują).

W Ożarowie Mazowieckim bodaj widziałem lepszą reklamę — ok. 1 600 PLN/m³. Tak, za metr sześcienny mieszkania.

> co za różnica jak nazwiemy pętle czy ratą kredytową
> czy ratą czynszu najemnego?

Przerwa w spłacie kredytu, o ile się nie dogadamy z bankiem, oznacza utratę majątku a dla wielu dodaktkowo wykluczenie z życia gospodarczego (długu nie kasuje się odesłaniem kluczy, jak w USA). Przerwa w uiszczaniu czynszu to prędzej okresowy spadek jakości życia, który można wyrównać relokacją do miejsca o lepszej koniunkturze gospodarczej.

Co prawda przeczekanie sztormu z rodziną w kawalerce do najprzyjemnieszych nie należy, ale lepsze to niż noclegowania dla bezdomnych i państwowy dom dziecka dla dzieci.

Tak BTW, szmacenie forinta w celu łatania budżetu właśnie doprowadziło do rzezi kredytobiorców na Węgrzech.

Sam wpis bezwartościowy i zmanipulowany jak już zostało zauważone powyżej. Trzeba się pogodzić z tym, że bańka w Polsce nie pęknie tylko raczej będzie powoli flaczeć. Na początku nastąpił nominalny spadek, potem dewele zaczęli dodawać do mieszkań gratisy w postaci garażów, innym razem wykończenie gratis, potem nadeszła inflacja i realny spadek cen. Ten spadek rozłoży się na lata. Nie będzie efektownego pęknięcia balonika. Ceny będą po prostu sukcesywnie spadać.

A co do opłacalności wynajmu.

Wszystko zależy od sytuacji, w której się znajdujemy. Mam tu na myśli sytuacje zawodową, rodzinną i ekonomiczną. Na przykładzie Poznania. Obecna cena za metr średnio 6296 zł. 60 metrów to 378 000 zł. Oprocentowanie 6,8 %, kredyt na 30 lat. Przy równych ratach 2464 zł miesięcznie bez żadnych programów typu “rodzina na cudzym”. A przecież trzeba pamiętać, że mieszkanie takie trzeba wykończyć, urządzić i przeprowadzić przez to 30 lat chociaż te 2 porządne remonty całości aby utrzymać to w jakimś sensownym stanie. To ile trzeba włożyć w wykończenie to juz zależy od możliwości finansowych i gustów. Zakładamy, że kupujemy nowe mieszkanie więc czynsz z poczatku będzie żaden albo minimalny, ale trzeba pamiętac o tym, że z czasem zacznie wzrastać i ciążyć na budżecie podobnie jak własne remonty.

Na rynku najmu w Poznaniu 60 metrów w sensownym standardzie w sensownych lokalizacjach wg oferty.net można mieć za 1700 (+/-100zł) łącznie z czynszem:

http://www.oferty.net/mieszkanie-na-wynajem-polwiejska-okolice-stare-miasto,917119045 – z czynszem 1650 zł
http://www.oferty.net/mieszkanie-na-wynajem-poznanska-jezyce-poznan,917015851 – z czynszem 1800 zł w nowiutkim atanerze w centrum Poznania, doskonale skomunikowane.

Oszczędzamy 764 zł i pieniądze wydane na urządzenie mieszkań i poważne remonty. Przy założeniu 2% inflacji, podatku belki i lokaty na 6% z kapitalizacją miesięczną po 30 latach uzbieramy 622 000 zł, które po uwzględnieniu inflacji będą warte dzisiejsze 343 000 zł – ta kasa powinna wystarczyć na nowe mieszkanie.

No, ale to sytuacja hipotetyczna, wiele czynników może się zmieniać na przestrzeni czasu.

Najem ma jednak wiele zalet pozaekonomicznych:
– po pierwsze, odkładając pieniądze na lokatę, inwestując w zł itd. w kazdym momencie możemy wziąć kredyt gdy uznamy, że nam to odpowiada.
– po drugie jesteśmy elastyczni w razie kłopotów finansowych. Możemy wynająć lokum tańsze i mniejsze w razie utraty pracy.
– po trzecie, nie ma problemu w razie rozwodu, a statystycznie połowa par sie rozwodzi.
– po czwarte zawsze możemy przenieść się za granicę albo do innego miasta, wynajmując mieszkanie w nowym miejscu zamieszkania.
– po piąte, jak znajdujemy pracę na drugim koncu miasta możemy sie tam przenieść aby zaoszczędzić na benzynie i straconym czasie – w momencie gdy mamy rodzine możemy się przenieść w takie miejsce, które będzie optymalne dla wszystkich.
– po szóste, gdy sąsiad nie daje nam spokoju, a obok wybudowali wlaśnie trójpasmówkę i zakład lakierniczy – zawsze możemy się przenieśc.
– nie musimy mieszkania wykańczać i przeprowadzać generalnych remontów bo obciążają nas generalnie tylko bieżące naprawy
– nie musimy sie obawiać, że deweloper odwalił fuszerkę i budynek po 5 latach zaczyna się rozpadać, podobnie jak niegroźne nam inne losowe katastrofy w rodzaju pożaru, trzęsienia ziemi, tornada, powodzi itd. po prostu się przenosimy gdzie indziej o ile przeżyjemy.
– zachowujemy elastyczność finansową tzn. mamy do dyspozycji gotówkę zamiast długu do spłacenia – zakładając, że coś tam oszczędzamy możemy nie tylko biernie odkładać środki na lokate tudzież kupować złoto, ale także aktywnie inwestować np. we własny biznes albo… operację, która nam uratuje życie.

Minusem wynajmu jest to, że wartość papieru dąży do zera, państwo wydające obligacje może ogłosić bankructwo, złoto mogą zarekwirować albo ukraść (w sumie bez różnicy), spółka w którą inwestujemy może zbankrutować itd. Tymczasem ktoś kto spłaca swój kredyt jednak ma tą nieruchomość, która mimo wzlotów i upadków trzyma wartość i nie da się jej ukraść 🙂

Odnosząc się do ostatniego akapitu napisanego przez Doxę.. Czy ktoś rozważał, co to oznacza? Może moje wnioski są mylne, ale nie napawają optymizmem.
Jeśli ceny nieruchomości rzeczywiście tak spadną, jak prorokuje Doxa, a jest to prawdopodobne, to on weźmie łopatę, wykopie w ogrodzie zachomikowane złoto i kupi sobie domek. Może nawet dwa albo trzy. Ale ktoś o potencjale Kulczyka czy biskupa bogatej diecezji może sobie w tym czasie kupić całą dzielnicę. Albo pół miasta, jak się trafi. Już był wypraktykowany taki myk kilkakrotnie. /Ostatnio czytałem o mieszkaniach upadłej kopalni Orzeł Biały w Bytomiu- kilkaset mieszkań nie sprzedano lokatorom ale przekazano do spółki. A spółkę sprzedano… Wiadomo, co to oznacza/
Innymi słowy, kryzys jaki nastąpi, uczyni bogatych jeszcze bogatszymi a część obecnej klasy średniej pójdzie na dno- do kontenerów, czworaków i familoków, z jednym zlewem na korytarzu. No, może zlew będzie w domu, ale z piekielnie drogą wodą…
Czyli bardziej model Brazylijski – z dzielnicami nędzy i enklawami bogatych, niż egalitarny model skandynawski.
Co to oznacza w polityce? Moim zdaniem demokracja, nawet kaleka jak w Polsce, nie zniesie długo takich dysproporcji. Większość spuściła głowy i zajmuje się tylko swoimi problemami. Mamy jednak sporo ludzi z otwartymi oczami, którzy w końcu dostrzegą, że cały biznes jest ustawiony pod 1% oligarchów… Może to jest przyczyna brunatnienia zycia politycznego w Polsce? Narasta cenzura, brak rzeczowej dyskusji w mediach, nowe partie nie mogą się przebić, a jednocześnie skądś ogromna pobłazliwość dla neofaszystów, wszechpolaków, bandytów w szalikach? Wszak kimś trzeba zastraszyć szarego obywatela. Podsunie mu się igrzyska- ME, może jakąś nową katastrofę, nagłośni temat zastępczy w rodzaju aborcji lub gejów, i publika nawet nie zauważy, jak skoczy VAT i inflacja.

„Tak więc uważam, ze kredyt hipoteczny to zbyt duże ryzyko.”

eee..nie popadajmy w skrajności. gdybyś napisał, kredyt wzięty ponad siły, z ratą ponad możliwości to tak 100% racji. kredyt dopasowany do zarobków z ratą niepowodującą palpitacji serca, to takie samo jak ryzyko wypadku samochodowego…a w ciągu 30 lat to ryzyk mnóstwo, ryzyko wpadki na giełdzie, ryzyko inflacji, ryzyko wojen, ryzyko polityczne, ryzyko choroby – jak tak patrzeć to nic się nie opłaca…jakby tak patrzeć, to wogle wszelkie inwestycje bezsensu są 🙂

co do niezaleznosci, to juz koledzy wspomnieli, co broni wynajac kupione mieszkanie w Poznaniu i przeniesc się do Wroc? takze elastycznosc tez jest

100% racji przyznaję z przykladem raty do zarobków, niektórzy zarabiając 2-3k biorą ratę 1,5k ryzyko duże..no ale to jak pisaliśmy, kazdy sam sobie wyznacza poziom pętli i ryzyka

PS. u mnie opłacało się kupić, baaa a nawet kupić i wynajmować (miasto 130k), ale w chwili obecnej w Poznaniu, Wroc czy Waw nie zdecydowałbym się na kupno przy tych cenach, raczej wynajem.

@blesS
“Niezależność sprawia, że w razie problemów można wiele zdziałać. W stanach cale rodziny jada z jednego wybrzeża na drugie tylko po to żeby mieć np lepszą pracę albo tańsze życie. W Polsce wciąż ludziom takie myslenie nie mieści się w głowie.”

BlesS ma racje w tym, że mieszkanie nalezy traktować prawie zawsze jak inwestycje. Strategia sprzedać mieszkanie i wynajmować miała swój sens ekonomiczny pod warunkiem lokaty w złoto;-) Zawsze taka strategia, podobnie jak zakup całości mieszkania za gotówkę jest ryzykowna i wymaga orientacji w rynku.

Strategia zarabiania wymaga kapitału i jest bez sensu dla tych, którzy go nie mają;-) Przy inwestowaniu w mieszkanie należy kontrolować tzw inwestycje alternatywną i gdy ona przynosi wiekszy zysk należy mieszkanie sprzedać i wtedy opłacalne może być wynajmowanie.

@margines społeczny

to miasto
http://allegro.pl/listing.php/search?category=20792&order=p&string=stargard&change_view=1
ceny 1000pln i więcej za wynajem + czynsz razem często dobrze powyżej 1500pln
sprawdź sobie ogłoszenia…

jej mieszkanie jest zupełnie nowe z pięknym tarasem, z dobrych materiałów (porotherm) no i w jej ofercie nie byłoby “+ 400pln czynsz” więc jak widzisz 1500 to nie żadne banialuki, tylko atrakcyjna cena

Zenek – te twoje przykłady i wyliczenia które podałeś są wyciągnięte z kosmosu. Wynajęcie 50 – 60 metrowego mieszkania w centrum Szczecina (lub okolicach) to koszt 900 – 1500 zł (ze wszystkimi czynszami) ten kto płaci więcej daje się po prostu oskubać. Stargard to właściwie przyległa wieś, więc nie wiem jakim cudem twoja koleżanka zamierza wyciągnąć od kogoś te 1500 zł. No chyba, że pani policjant przyłoży komuś pistolet do głowy – wtedy ma szanse 😉 Zauważ, że w przykładach z allegro, które podałeś znajdują się nie tylko 50 metrowe mieszkanka ale też 110 metrowe apartamenty. To “nieco” zmienia postać rzeczy. Jeżeli zawęzisz wyniki wyszukiwania do mieszkań <55 metrów to zostaną głównie takie w których czynsz wynosi ~900 zł
btw. wynajmującego niewiele obchodzi z czego zbudowane jest mieszkanie. Ważne, żeby było ciepło – a do tego wystarczy wielka płyta obłożona styropianem.

ja tylko zwróciłem uwagę na to że niektórym grupom społecznym (w połączeniu z określoną lokalizacją) mimo tego marże dewelopera sięgają 40% dalej opłaca się kupować mieszkanie dużo bardziej niż wynajmować (szczególnie jak mogą skorzystac z RnS)

@Zydowski bankier
czyli tak jak na rynkach finansowych, bo dokładnie to samo dotyczy giełd
wzrosty lub spadki już od dawna nie zależą od stanu gospodarki tylko od tego czy kase się pompuje czy raczej wysysa z obiegu

Moim zadaniem trzymanie dużych środków na żałosnej lokacie 6% mija się celem. Potrzebna jest bardziej aktywna strategia, łącząca w sobie bezpieczeństwo i potencjał zysku. IMHO najbardziej optymalna strategia: dzielisz kasę między dobry fundusz obligacji (a najlepiej dwa fundusze, o nieco odmiennej charakterystyce)+mocne spółki dywidendowe(CEZ, PZU, TPSA inne nie są tak atrakcyjne)+ konto oszczędnościowe, w razie pojawienia się nowych okazji inwestycyjnych (np. upublicznienie dobrej spółki na rozsądnych warunkach). Konsekwentnie trzymając się tej strategii (żadne fundusze akcji, żadne granie na giełdzie, żadne struktury) szansa na znaczne przebicie lokaty wydaje się być większa niż 90%, dlatego, mimo braku gwarancji określonego zwrotu warto spróbować.

@doxa Chciałbym zauważyć, że są fundusze, które wyrobiły w ostatnie 3 miesiące więcej niż niejedna lokata przez rok. Ale to oczywiście szczegół. Mam nadzieję, że żaden z naszych fundów nie inwestuje w PIIGS-y, oczywiście z takiego należałoby się ewakuować czym prędzej.