Mediany

Najczęstsze pytanie ludzi, którym próbuje wytłumaczyć zachodzące procesy ekonomiczne, brzmi: czy i kiedy wzrosną ceny nieruchomości. Zassałem trochę danych stąd i zowąd i spróbuję to wyjaśnić.  Zacznijmy od mediany ceny przeciętnego domu w USA (mediana, czyli połowa domów sprzedała się poniżej ten ceny, połowa powyżej). Na to nałóżmy linię trendu.

Wow ! Czy jest lepsza inwestycja niż zakup domu w USA ?! Nawet ta spekulacja z ostatnich lat wygląda niewinnie. Jeszcze parę lat i ceny znowu zaczną piąć się w górę, a Realtors ogłoszą triumf.

Right ?

WRONG !

Zastanówmy się, ile kosztował przeciętnie dom, wyraziwszy to w jednostkach siły nabywczej. Inaczej – ile dóbr można było nabyć za przeciętny dom w poszczególnych latach. Złoto doskonale nadaje się jako wyznacznik wartości. Popatrzmy więc na medianę wyrażoną w złocie.

Chciało by się rzec ‘ooo ooo…’ Oczy się otwierają. Na wykresie widzimy wysokie ceny końcówek lat 60 tych napędzane powojennym boomem i new deal, potem gwałtowną załamkę kryzysów paliwowych, potem długi trend wzrostowy ekonomii Regana i gwałtowna załamka od czasu pęknięcia bańki internetowej. Na wykresie nawet nie widać eksplozji cen w czasie banki hipotecznej ! Spadek wartości dolara skompensował cały rzekomy wzrost z tamtych lat.

Z wykresu widać wyraźnie, że kłamstwem jest, że ceny w USA zawsze rosną i że w długim okresie zakup nieruchomości jest dobrą inwestycją. Dobrym krokiem był zakup nieruchomości w 1980 r. (gdy kogoś nie odstraszał kredyt na 18% rocznie) i sprzedaż w 2000 r. Od 2000 r bardziej opłaca się wynajmować, a pieniądze trzymać w złocie.

Jak będą wyglądać ceny w przyszłości. Dobra wiadomość dla właścicieli nieruchomości – według mojej oceny wykres przybierze kształt kija hokejowego. Obecny kryzys będzie lekkim wgięciem na wykresie.

Kapitalnie ! Kryzys zażegnany, realtors triumfują, Obama wybrany na następne 4 lata, ‘change’ dokonany, defetystyczne blogi pozamykane, ci co krakają pozamykali dzioby …

Ale zaraz, zaraz, czy to aby nie jest ‘gierkowski sukces’ ? Jak będzie wyglądać wartość wyrażona w prawdziwej sile nabywczej, przez tak znienawidzone przez bankierów złoto. Właśnie tak:

Niestety, kryzys zupełnie nie zażegnany. Hiperinflacja podnosi ceny wszystkiego, wartość tylko pozornie rośnie. Naprawdę za pieniądze ze sprzedaży tego samego domu można kupić mniej. Sytuacja w której każdy ma miliona, ale w bilonie, i za mało tego na zakup fajek.

Domy w USA realnie będą tanieć jeszcze przez wiele lat. Może przez dekadę, tak jak w Japonii? Kto wie.

Wnioski ? Największą głupotą byłoby dziś kupowanie domu za gotówkę. To przepis na poniesienie straty. Trzeba kupować metale i surowce energetyczne.

Paradoksalnie, jest to doskonały czas na zakupy, ale na kredyt. Oprocentowanie wynosi 5-6%, co przy obecnym tempie debazowania waluty papierowej oznacza darmowe pieniądze (kosztem tych którzy mają oszczędności lub obligacje). Na nasze szczęście kredytu nie trzeba spłacać w złocie, tylko w papierkach. Być może cały pozostały kredyt uda się spłacić jedną wypłatą (oczywiście o ile dana osoba będzie nadal miała pracę). Oznaczać to może, że za kilka lat nasz dom będzie wart więcej, czyli mniej, a może dostaniemy go za darmo 😉