Category: Ważny Wpis

Jest to podstawowy dylemat każdego singla lub rodziny, którzy nie posiadają jeszcze własnego kredytu hipotecznego. Zwykle takich osób nie przekonuje moja chłopska mundrość typu ‘jak mieszkanie jest tańsze od 80 czynszów to okazja do kupna, jeżeli droższe od 120 czynszów to mamy bańkę‘ albo ‘warto kupować takie mieszkania, z których czynsz pokrywa spłatę kredytu na jego zakup‘.

Zasada ‘Nikt nie narzeka na swój poziom IQ, każdy narzeka na swój poziom PLN’ powoduje, że powyższe argumenty są zwykłym marnowaniem śliny. Bardziej przemawia do wyobraźni ‘nie będę płacił jakiemuś Żydowi czynszu, wole spłacać swój 30 letni kredyt‘ niż ‘w przypadku braku pracy będę mógł zakończyć najem w mieście A i szukać pracy w innych miejscach kraju czy świata‘.

Na podstawie danych dostarczonych przez zaprzyjaźnionego blogera dokonałem kilku ciekawych obliczeń. Niestety, musiałem też dokonać kilku uproszczeń, na przykład mówiąc o mieszkaniu mam na myśli 2 pokojowe mieszkanie we Wrocławiu, które statystycznie ma powierzchnię 50 m kw. Biorąc pod uwagę spłatę kredytu brałem pod uwagę kredyt złotowy na 20 lat z ratami równymi. Proszę się nie czepiać szacunków liczbowych, są umowne. Takie komentarze nie będą przechodzić.

Oto juma, która w ogóle powinna zamykać dywagacje o tym czy bańka jest czy nie i jakie będą losy cen nieruchomości w Polsce.

 

Mój wykres pokazuje jednak coś innego. Oto porównanie miesięcznej spłaty kredytu za przeciętne mieszkanie 2pokojowe we Wrocławiu z miesięcznym czynszem najmu.

A tak wyglądają powyższe dane skorygowane o oficjalnie dane o inflacji:

Ma się wrażenie, że szczycie bańki czynsze realne wzrosły nawet o 50% i spadły już do normalnego poziomu. Spłaty kredytów momentami były nawet 250% wyższe niż przed bańką i nadal są w fazie powolnego powrotu do normalności.

Ważne jest zrozumienie faktu, że nabywcy przede wszystkim patrzą na miesięczne spłaty. Jeżeli dojdzie do wzrostu inflacji i oprocentowanie hipotek wzrośnie, to ceny nieruchomości będą musiały spaść, aby skompensować rosnące miesięczne raty kredytów. Dlatego wrażliwość cen nieruchomości na stopy procentowe i Libor/Wibor jest ogromna i jednocześnie zupełnie lekceważona i niezrozumiana przez publikę.

Czas teraz na rozważenie następującego scenariusza – co stanie się z rodziną kupującą mieszkanie teraz lub czekającą z zakupem 5 lat, w tym czasie korzystającą z najmu.

W przypadku kupna szacuję, że ciągu pierwszych 5 lat bank otrzyma 32 610 zł odsetek i 13 830 zł kapitału zasadniczego, łącznie 46 440 zł . Po pięciu latach cena nieruchomości wziętej w kredyt spadnie nominalnie z 331 100 zł do 218 221 zł. Zakładając, że po 5 latach dojdzie do sprzedaży mieszkania kredytobiorca będzie musiał dopłacić 112 879 zł, z zapłaconymi ratami całkowity koszt wyniesie 159 319 zł czyli 2 655 zł miesięcznie. W przypadku decyzji ‘nigdy nie sprzedam za tą cenę‘ strata będzie miała charakter tak zwanej straty księgowej – tak jak w przypadku zakupu akcji, które stanieją, lecz są nadal trzymane w portfelu inwestora.

W przypadku najmu kalkulacja jest prostsza, łączne czynsze wyniosą 97 489 zł czyli 1 624 zł miesięcznie. Wystarczy wziąć przeciętny czynsz za przeciętne mieszkanie, w tej chwili w wysokości 1 515 zł i pomnożyć razy 60, pamiętając o corocznej waloryzacji czynszu.

Kolejna zabawa polega na założeniu, że zamiast marnować pieniądze na kredyt, można je wydawać mądrze. Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie, ale wydajemy tyle, co zakredytowani. Przeciętnie 1 624 zł idzie na czynsz, a przeciętnie 1 031 zł odkładamy czekając na spadki cen nieruchomości, na przykład lokując w złoto.  Łącznie uskładamy około 9 uncji złota, zakładając wzrost ceny kruszcu o 15% rocznie będzie ono warte około 83 417 zł. Oszczędzając po pół uncji miesięcznie po 5 latach uzbieramy 30 uncji (prawie kilogram!) warte około 278 056 zł, co stanowić będzie nie tylko samo mieszkanie, ale również jego wyposażenie.

Innymi słowy, korzystając z najmu i czekając na sflaczenie bani na nieruchomościach można postawić się w dużo lepszej sytuacji niż jakikolwiek kredytobiorca. Oszczędzając po pół uncji złota miesięcznie można dojść do własnego mieszkania w ciągu niecałych 5 lat. Dlatego właśnie od lat “naganiam” na złoto, co wzbudza taką nienawiść u zakredytowanych komentatorów.

Swoją drogą nie do wiary, że znów muszę przechodzić przez to samo, przez co przechodziłem w USA w latach 2003-2006, gdy musiałem tłumaczyć lemingom co się stanie z cenami ich nieruchomości. Dokładnie to samo co dziś, te same mętne oczka, nie kumające buźki i stwierdzenia ‘ale przecież pan w banku powiedział, że ceny będą rosnąć‘ oraz ‘przecież my mamy taki duży kredyt, ceny na pewno nie mogą spadać‘. No i wspomniane już nieśmiertelne ‘lepiej nabijać kabzę banksterowi niż Żydowi’.

Od dłuższego czasu nie było na blogu ani słowa o ekonomii. Same skwary ocierające się o filozofie, a po co komu dziś filozofia. Wynika to z mojej wrodzonej skromności i niechęci do konkurowania ze ‘znanymi blogerami ekonomicznymi’ jak Trystero czy Wojciech Białek. W końcu nie wytrzymałem i postanowiłem napisać parę słów. Oczywiście skorzystają z tego inwestorzy najbardziej inteligentni, traktując ten wpis jako wskaźnik kontrariański i postępując dokładnie odwrotnie niż rekomenduję.

Ciekawa sytuacja ma miejsce na giełdzie w USA. Dla mojego niewprawnego oka wygląda to jakby indeks oscylował w kanale spadkowym i obecnie dotknął linii oporu. Interesujące, co stanie się dalej. Osobiście obstawiam odbicie się od tej linii, ale na przykład prezydent Obama trzyma kciuki za przebicie linii oporu, co dałoby w konsekwencji zmianę trendu na wzrostowy, a to z kolei ucieszyło by jego wyborców.

Do teorii o mocnym wpływie grawitacji na indeks DOW skłania również obserwacja trendu dla wskaźnika DOW/złoto. Jeszcze przez wiele lat będzie opłacało się siedzieć w złocie niż w akcjach. Skoro już mowa o tym co się opłaca, wiele wskazuje, że nieruchomości w USA są w idealnym momencie, aby się w nie zapatrzeć. Wskazuje na to ten wykresik:

Poziom cen zbliża się do mocnego wsparcia, historia pokazuje, że trudno będzie go pokonać. Do decyzji o zakupie skłaniają również oprocentowania kredytów hipotecznych – dla przypomnienia w Ameryce oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zwykle stałe. Przy prawdziwej inflacji na poziomie co najmniej 8% taki kredyt to prawie całkowicie darmowy szmal – jedyna okazja w życiu, aby poczuć się jak prawdziwy bankster z kasą spadającą z nieba:

A co tam w Polsce, spyta wiele osób. Na to pytanie najlepiej odpowie poniższa piosenka:

Poziom artystyczny jest żenujący, dużo niższy niż w rosyjskiej muzyce pop, ale gdy podstawi się za bogacza kraje rozwinięte, a za niebogacza Polskę, sprawa szybko się wyjaśnia. Nie spodziewałbym się niczego dobrego ani dla złotówki, ale dla polskich akcji. W szczególności dla cen nieruchomości w Polsce najbliższe lata będą upływać pod znakiem szukania kolejnych dołków, przeplatane z medialnymi doniesieniami, że to już koniec przecen i nieruchomości będą wyłącznie drożeć.

Kilka dni temu Wybiórcza opublikowała spory artykuł prezentujący wady euro i wręcz konieczność zakończenia tej unii walutowej (nie mogę znaleźć linku). Wypowiadali się czołowi polscy eksperci, którzy poczuli się obrażeni faktem, że świat słucha opinii jakiegoś 10latka, a nie ich, starych dziadów, z tyloma literkami przed nazwiskiem i znajomościami wśród redaktorów.

Zresztą gówniarz nie mówi całkiem bez sensu, postulat zebrania całej gotówki (euro) Grekom i wydania im bezwartościowej makulatury (drachma) było już wiele razy trenowane w historii tej planety. Na przykład w trakcie I Wojny Światowej wszystkim Europejczykom odebrano złote monety i wydano makulaturę. Amerykanom 20 lat później. Za nieoddanie pieniędzy wprowadzano kary, dokładnie tak jak postuluje młody geniusz, z tym że on jest naiwny w sposób właściwy dzieciom i kary ustanawia dziecinne, a Hitler i Stalin wiedzieli, że czasem muszą się toczyć przestrzelone głowy. Fajnie byłoby odebrać jego rodzicom wszelkie oszczędności (o ile jakieś mają) i wydać im równowartość w banknotach do gry Monopoly. A potem niech idą zapłacić za jedzonko czy czynsz mieszkania. W szczególności niech zapłacą tymi nowymi pieniędzmi za edukację syna.

Stawiane są postulaty odwrotne, że to najsolidniejsze państwa powinny opuścić euro. Gdyby tak się stało o 12.00, to o 12.05 euro miałoby wartość drachmy lub peso… Gdy wprowadzano euro, nikt w Gazecie nie miał wątpliwości co do sensu wprowadzenia tej unii, dziś nikt nie ma wątpliwości że euro musi upaść. Zaprawdę, powiadam, geniusz ‘ekspertów’ i pracowników Gazety nie zna granic. Ale czy to znaczy, że przyjdzie czas, w którym zacznie się podważać sens istnienia strefy Schengen, idei integracji europejskiej, koncepcji oddawania władzy w ręce komisarzy unijnych? Może zacznie się poddawać w wątpliwość tak niepodważalną dziś tezę, że kolorowi przybysze z Południa powinni korzystać z tych samych praw i przywilejów co biali mieszkańcy Europy?

Najbardziej martwi to, że nikt z twórców euro nie oparł systemu na takich zasadach, które dałyby nieco większe szansę powodzenia. Nie mówię tu o standardzie złota, ponieważ historia wskazuje, że to za mało – wcześniej czy później przychodzi bandyta, który dewaluuje taki standard lub całkiem od niego odchodzi. Można sobie stworzyć syntetyczną walutę, nawet całkowicie papierową, ale bez deficytów. Łamiesz tą zasadę – wylatujesz z klubu na zbitą opaloną włoską czy portugalską twarz. Nierealne założenie, bo przecież politycy po to dochodzą do władzy, by wydawać nie tylko te pieniądze, które zedrą z podatników, ale również te, które pożyczą na wieczne oddania. Skoro tak, to koncepcja euro była równie nierealna.

A na koniec parę słów, HT Kelvin:

Z racji nowego roku eksperci oraz ‘eksperci’ lubią stawiać prognozy. Moim zdaniem najbardziej trafnie ocenia rzeczywistość kolega Rybiński. Trudno o jeden linkowanie do jednego wpisu, warto zapoznać się z ostatnimi wpisami. Ujmując krótko, świat (a szczególnie Polska) będzie dryfować w kierunku Grecji i Węgier.

Codziennie ktoś pyta mnie ile będzie kosztować złoto. Gdybym wiedział na pewno, to grałbym na forexie z dźwignią 100x i po paru miesiącach przeszedłbym na zasłużoną emeryturę jak spracowany, trzydziestoparoletni policjant. Trudno określić, jak kształtować się będą ceny kruszców w krótkim horyzoncie czasu, ponieważ kurs podlega błądzeniu przypadkowemu, jak każda akcja spółki. Jeżeli dojdzie do panicznej wyprzedaży na giełdach, to ceny złota polecą gwałtownie w dół. Jeżeli dojdzie do kolejnej wojny w Zatoce, to złoto pofrunie w górę razem z ropą. Tak więc jest to typowa prognoza góralska – albo będzie lało, albo nie będzie.

Na szczęście dla mieszkańców Polski, którzy posiadają złoto oraz na nieszczęście tych, którzy są za głupi, żeby je mieć, w Polsce walutą jest złotówka, która charakteryzuje się tym, że trafnie oddaje stan gospodarki. Mówiąc krótko, złotówka pod względem swojej natury to szmata, i wcale nie różni się od złotówki Generalnej Guberni czy złotówki PRL. Wszelkie zaburzenia (a tych w 2012 czeka nas sporo) odbijać się będą na kursie złotówki do dolara, w którym z kolei wyceniane jest złoto. A to oznacza, że jeżeli w panice będzie spadać cena złota, to towarzyszyć jej będzie wyprzedaż i osłabienie złotówki, a to skompensuje spadek cen wyrażonych w dolarach. A gdy złoto poleci w górę przy okazji jakiejś wojenki w Iranie, to złotówka też się zeszmaci i złoto w Polsce poleci w górę jak na lewarze.

Innymi słowy, złoto jest najlepszym zabezpieczeniem przed zeszmaceniem złotówki, lepszym niż lokowanie w walutach obcych, które z natury są również walutami papierowymi i w dłuższym okresie czasu tracą wartość nabywczą.

Nie wykluczam, że przy sytuacji sprzyjającej (posiadaczom złota) zobaczymy jego ceny pod koniec roku na poziomie 10 000 PLN. W scenariuszu pesymistycznym będzie to 6 000 PLN. To moje widełki – czas pokaże na ile trafne.

Niestety są i wiadomości niekorzystne dla posiadaczy złota w Polsce. Pewne jest, że w tym roku dojdzie do spektakularnych przekrętów na Allegro oraz do implozji Schematu Ponziego, opartych na ‘inwestowaniu’ w złoto. Poszkodowanych ludzi będzie sporo, co na pewno odbije się szerokim echem w mediach. Z pewnością będzie to w smak mniej zamożnym rodakom, którzy jak powszechnie wiadomo cieszą się, gdy ‘Żyda szlag trafi’. Jezu, jak to zajebiście, że sąsiadowi stodoła płonie … No i jest to na rękę reżimowi, z ich perspektywy Polacy powinni topić oszczędności w legalnym Schemacie Ponziego obligacjach, a nie w jakimś tam złocie. Gdyby nie chęć utrzymania pozorów wolności gospodarczej, złoto już dawno byłoby zdelegalizowane.

Ilekroć rozmawia się ze zwykłymi zjadaczami mrożonego pieczywa (używając terminologii Rybińskiego) uderza ogromna ignorancja w temacie złota. Część moich rozmówców uważa, że jest to ‘bańka’ i ‘dokonywano nagonki jak na akcje’. Nie widzieli prawdziwej bańki, gdy portier sprzecza się ze sprzątaczką, jakie akcje kupić. Poza tym kto miałby robić taką nagonkę? Dilerzy, którzy mają groszowe marże i zerowe środki na reklamę w mediach?

Słyszałem też przeciwstawne opinie, jakoby złoto było ‘złotym expresem’. Tak naprawdę posiadanie złota to nie inwestycja, ponieważ nie przynosi odsetek. Złoto zabezpiecza przed inflacją – ukrytym podatkiem. Sytuacja, w której złoto uczyniłoby z kogoś bogacza musi wiązać się z ekstremalną sytuacją typu wojna czy naprawdę wysoka hiperinflacja. Co wtedy z tego, że złoto byłoby niesamowicie w cenie, gdy nie ma się pracy i normalnych dochodów, a na zakupy trzeba się wybierać z kawałkami złota. Nikomu nie życzę, aby dorobił się na złocie, raczej tego, by dzięki złotu nie okradł go własnoręcznie wybrany rząd.

Stawianie prognoz krótkotermoniwych jest nudne. O wiele ciekawsze są rozważania długofalowe, prognozy idące w dekady. Najbardziej martwi ryzyko wymierania gatunku ludzkiego, o wiele bardziej niż ryzyko ocieplenia. To nie są bezpodstawne obawy, niezaprzeczalnym faktem jest to, że Polacy wymierają. Gdzie znajduje się dno, jakiś poziom stabilizacji? Czy liczebność Polaków zatrzyma się na 30, a może dopiero na 20  milionach?

Również populacja świata jest zagrożona. Co prawda nadal rośnie, ale w obliczu kurczących się zasobów naturalnych wzrost ten jest ograniczony i w pewnym momencie musi się odwrócić. Co gorsza, ‘Arabska Wiosna’ wskazuje, że młoda część przeludnionych społeczeństw nie będzie spokojnie wymierać z głodu, raczej będzie podrzynać gardła sobie i komu tam jeszcze dosięgnie. Marsz na Europe i desant przez Morze Śródziemne już się dzieje, na razie pokojowo kutrami rybackimi, ale zawsze można je przerobić na torpedowe, a na pokład zabrać kałachy. Oprócz fali populizmu wywołanego światową Wielką Depresją 2.0 jest to największe zagrożenie wiszące nad światem w tej dekadzie.

W ostatnim wpisie trafiłem idealnie z tajmingiem. 10/10. Nie będę ukrywał, że piszę to z ogromnym zadowoleniem. Okazuje się, że po raz kolejny potrafię skutecznie przewidzieć zbliżające się wydarzenia, po stokroć lepiej, niż cała banda łże-ekonomistów w mediach. Ludzie, którzy mnie posłuchali kupowali złoto po 600-900 USD/oz i tylko dziś cieszą się kilkudziesięcioma dolarami zysku na uncji – a to jeszcze nie koniec jazdy złota. Ci, którzy mnie posłuchali i nie kupili bzdur o ‘ożywieniu’ nie stracili na giełdzie. Obecnie, tak jak w roku 1932, nie mamy do czynienia z żadnym ‘ożywieniem’ lecz z krótkim okresem korekty w czasie długiej depresji.

To, że DOW spadł dziś o prawie 6% to tylko połowa brutalnej prawdy, jako że indeks wyrażony jest w amerykańskiej łże-walucie. Rzeź wygląda bardziej obrazowo gdy DOW wyrazi się w złocie – spadek wyniósł dziś około 10% i obecnie DOW kupuje tylko 6,3 uncji złota! Lecimy w kierunku DOW na poziomie 1-2 uncji złota.

Wygląda na to, że na wnioski z analizy technicznej wstrzeliła się doskonale informacja o spadku oceny kredytowej USA. Okazuje się nagle, że jest tylko jeden walor o ratingu AAA i jest nim złoto – o ile ktoś go nie ukradnie to kapitał jest całkowicie bezpieczny. W przypadku jakichkolwiek innych walorów, choćby ‘najbezpieczniejszych’ obligacji zawsze jest ryzyko wyparowania wartości.

Należy się dobrze rozumieć – nie ma ryzyka, że USA odmówią spłaty swojego długu. Oni to po prostu zrobią bezwartościową walutą, prosto z drukarki. I tak wiec dziś złoto płaci 0% odsetek. 10 letnie obligacje dadzą 2,31%, z tym, że kapitał zasadniczy utraci większość swojej siły nabywczej – wobec tego obligacje mają oprocentowanie negatywne, mniejsze od 0% płaconego przez złoto. Na tym polega niski rating USA.

Wraz ze spadkiem ratingu Stanów duzi gracze zaczynają się budzić z ręką w nocniku. Roznosi się nieprzyjemny smrodek po firmach, które mają rządzić światem i odnosić wyłącznie zyski. Są na świecie organizacje posiadające sporo kapitału w obligacjach – banki, ubezpieczalnie, fundusze emerytalne czy choćby fundacje. Teraz okazuje się, że znajdują się w sytuacji klientów Madoffa, o tyle lepszej, że co prawda Madoff nie mógł drukować banknotów, ale jeżeli amerykański rząd będzie płacił za obligi świeżą gotówka, to będzie ona bezwartościowa jak banknoty w Monopoly.

Tak więc nadal utrzymuję, że czekają nas ciekawe czasy i to wcale nie koniec jazdy. Ba, ta właściwa jazda nawet się nie zaczęła. Tym, którzy uważają inaczej niż ja, proponuję kupowanie akcji lub krótką sprzedaż kruszców, najlepiej jeszcze z dźwignią finansową.

Owocem kilku ostatnich wpisów dotyczących zbliżającego się zawalenia rynku nieruchomości w Polsce był szereg komentarzy ze strony czytelników. Można nabrać przekonania, że wielu z nich ma na grzbiecie Franka na najbliższe kilkadziesiąt lat, bowiem wspólnym mianownikiem jest wzajemne poklepywanie po pleckach i zapewnianie, że w razie czego rząd nie zostawi podatników, i że w razie czego banki niechętnie będą przejmować nieruchomości, i że … Mnóstwo życzeniowego nastawienia do rzeczywistości. Tak nie będzie. Będzie tak, że rynek padnie na skutek wzrostu oprocentowania kredytów i zalania w panice wyprzedawanymi nieruchomościami, na których spłatę nie stać już kredytobiorców. Kredytobiorcy będą pozostawieni sami sobie na przeciw banksterom, którzy mają wszelkie narzędzia prawne do wyduszenia z obywateli ostatniego grosza.

Pomocy nie będzie. W Polsce nie ma tradycji bailoutowania podatnika. Obywatel jest łupiony w czasach prosperity i również jest łupiony w czasach kryzysu. Gdy słyszę o ‘pomocy’ ze strony państwa, to zwyczajnie zaczynam się śmiać. Zresztą nawet gdyby rząd chciał pomóc, to zwyczajnie nie ma takiej możliwości – mówimy o sytuacji krachu, gdy spadają wpływy budżetowe, rosną wydatki, a budżet balansuje wokół progu ostrożnościowego. Zwyczajnie nie ma środków na pomoc dla milionów ‘ugotowanych’ dłużników, kraju na to po prostu nie stać.

Jest równie nierealne wierzenie w to, że banki nie będą skłonne przejmować nieruchomości. Od zawsze są skłonne, mają w tym celu odpowiednie narzędzia (BTE), więc czemu miałyby dobrowolnie przebaczać wierzycielowi i zmniejszać zyski? Przecież to tylko skłoniłoby kolejnych wierzycieli do zaprzestawania spłacania zobowiązań. Banki będą z całą surowością egzekwować umowy kredytowe, nawet jeżeli będzie to znaczyło całkowite zrujnowanie kredytodawcy, i ścigania go do końca życia. Każdy, kto twierdzi inaczej usłyszy ode mnie: ‘dzieciaku, obudź się i zobacz, na jakim świecie żyjesz’.

Proszę zwrócić uwagę na reakcje rządów i lobby bankowego w krajach dotkniętych już pęknięciem bańki nieruchomościowej, pamiętając, że są to kraje bogatsze, mniej skłonne do bezczelnego rabunku obywateli w stylu znanego z RP. Pomoc ograniczyła się do wysłania ‘czeków stymulujących’ oraz programu ‘gotówka za wraka’, co przy pomocy jaką uzyskały banki jest doprawdy kroplą w wiadrze. Rządy zrobią wiele, by ratować kolegów-banksterów, ale nie zrobią nic, by ratować podatników, którzy zapłacą podatkami lub inflacją za całe to ‘ratowanie’.

Warto tu zwrócić uwagę, jak odmiennie traktowany jest obywatel amerykański, z możliwością bankructwa osobistego, z wygasaniem niespłaconych długów po siedmiu latach, z stałą stopą kredytu hipotecznego w porównaniu do podatnika polskiego, który tych przywilejów nie ma. Naprawdę mało brakuje, by polski banster w ramach windykacji wykrawał kredytodawcy nerkę lub chędożył mu żonę. Liczenie na to, że bank jest po stronie obywatela i będzie go głaskał po głowie, jest tak naiwne jak wierzenie pięciolatka, że tatuś jest najsilniejszy i najmądrzejszy na świecie.

Ale cóż, widać to już nasza cecha narodowa, by wierzyć w rzeczy nierealne. Wrzesień 1939 jest dobrym przykładem, tłumy wiwatowały przed ambasadami Wielkiej Brytanii i Francji, na wieść o wypowiedzeniu wojny Niemcom, gdy rządy tych państw nie miały zamiaru nawet palcem w bucie kiwnąć.

Samo obserwowanie kolapsu w wydaniu polskim jest ciekawsze niż kolaps amerykański (2008), którego byłem naocznym świadkiem. W Polsce całe to zjawisko ma znacznie bardziej matematyczny mechanizm. Rata kredytu jest wypadkową zmieniających się stóp procentowych i kursów walut, gdy w USA kredyty w dużej części miały stałe oprocentowanie. Rynek kredytów o zmiennym oprocentowaniu (ARM) był ułamkiem rynku kredytowego, a w Polsce stanowi prawie całość. Amerykanina nie interesują ani zmiany kursu USD/CHF ani zmiany stóp procentowych. Potencjał krachu kredytów hipotecznych w Polsce jest kilka-kilkanaście razy większy niż w USA.

Ze skomplikowania sytuacji w Polsce wynika to, że trudno określić kiedy i jak dokładnie dojdzie do krachu. W Stanach sprawa była prosta – ceny oszalały i musiały spaść. W Polsce na razie rynek ‘mięknie’, to jest widać coraz więcej chętnych do sprzedaży i rośnie czas potrzebny do sprzedaży.

Podsumujmy jakie czynniki wpływają na polski rynek:

– Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów (rekomendacje KNF). Ograniczenie kredytów walutowych i wymóg wyższego udziału własnego wycina ogromną ilość potencjalnych kredytobiorców.

– Zbliżające się wzrosty stóp procentowych spowodują wzrosty oprocentowań kredytów, czyli wyższe raty.

– Potencjał złotówki do spadków, szczególnie w czasie zaostrzenia kryzysu i paniki na rynkach, co zwiększa kwotę spłat rat dla kredytów walutowych.

– Wyższe raty po wyższych kursach walutowych skłaniają większą ilość kredytobiorców do wywrócenia się brzuchem i niewypłacalności. Zawsze będą mogli wyemigrować poza zasięg windykacji. Nieruchomości odbierane przez banki trafiać będą na licytacje, co zasypie ofertami rynek, pozbawiony kupujących.

– Wyższe raty będą oznaczać pewien odsetek kredytobiorców myślących: ‘nie stać nas na spłaty, pracujemy tylko na spłatę rat, pozbądźmy się tego wrzodu i wynajmijmy coś’. To czynnik powodujący większą podaż.

– Spadek can nieruchomości skłania do paniki i ‘ucieczki z rynku’, czyli wystawiania nieruchomości przez innych właścicieli, nawet nie posiadających kredytów. Muszą oni konkurować cenowo, czyli obniżać ceny, by zachęcić do kupna. To jest ogromna presja podażowa i to na rynku pozbawionego kupujących (rekomendacje KNF).

– Spadek cen spowoduje wstrzymanie się potencjalnych kupujących przed kupnem, co zabije popyt. Po co kupować, jeżeli wiadomo, że rynek jest w fazie spadkowej, i że ceny będą spadać. Ludzie będą woleli wynajmować i czekać na dalsze spadki cen.

– Rynek wydaje się nasycony. Ci, którzy mieli zdolność kredytową, już są opakowani w kredyt. Ci, którzy takiej zdolności nie posiadają, przy tych cenach muszą wstrzymać się od zakupu. Ilość nachalnych reklam wskazuje, że sprzedawcy są naprawdę zdesperowani w swoich poszukiwaniach nabywców.

Czas na małe podsumowanie. Ceny na każdym rynku, niezależnie czy mowa o gwoździach czy działkach amfetaminy, kształtowane są przez popyt i podaż. Potencjał do wzrostu podaży nieruchomości w Polsce jest ogromny, biorąc pod uwagę nieustających w wysiłkach deweloperów i zasilanie ze strony windykacji. Z kolei popyt jest mały i będzie nadal maleć. Oznacza to z całą pewnością – ceny będą spadać i to naprawdę boleśnie.

Przyszłość rynku w Polsce jest zupełnie jasna. Dołek osiągniemy za 2-3 lata przy cenach domów niższych niż wartość odtworzeniowa. Działki czeka przecena o 50-90%. Biorąc to pod uwagę, jestem przekonany, że będzie dało się wylicytować (nikt dobrowolnie nie odda własnego domu za 20% zapłaconej ceny) działkę budowlaną w okolicach miasta wojewódzkiego, w zasięgu komunikacji miejskiej, za 50k i dom na niej za 50k.

A ci, którzy się z tego śmieją, proszeni są o zajrzenie do archiwum bloga. Pisałem tam w 2006/7 co czeka ceny domów w USA. Budziłem tym barani śmiech, ale niestety okazało się, że miałem całkowitą rację.