Naganiacze na nieruchy

Rok 2005 wraca w wielkim stylu! Pamiętacie te czasy, gdy w USA naganiano na inwestowanie w nieruchomości? Po co pracować, skoro można kupić dom za $100k i sprzedać później za $200k? Przecież ceny nieruchomości nigdy nie spadają, prawda?

W Stanach sprawa jest o tyle prosta, że w razie czego można odesłać klucze do banku i sprawa zamknięta. Albo zrobić short sale – bank zgadza się sprzedać dom za sumę mniejszą niż kwota kredytu i stratę bierze na klatę. Proponuję zaproponować takie rozwiązania działowi windykacji w polskim banku.

Jak więc postawić na szali całe swoje życie, zaryzykować całym dorobkiem życia pod sam koniec cyklu koniunkturalnego, czyli mówiąc inaczej najpewniej przegrać wszystko? Bardzo łatwo. Trzeba chodzić na seminaria naganiaczy takich jak ’26 letni milioner’ Paweł Albrecht:

Już tłumaczę na czym polega katastrofalny błąd w założeniach. Proszę spojrzeć na zestawienie z 14:40, które Albrecht nazywa ‘magią kredytów’ a ja ‘pułapką dźwigni finansowej’:

Kredyt jest zawierany na 15-30 lat. W sytuacji, gdy w tym czasie dojdzie do kryzysu gospodarczego, to na rynkach wschodzących dojdzie do wzrostu stóp procentowych. Takich sytuacji w ostatnich latach było mnóstwo, na przykład w Turcji czy na Ukrainie. W takim przypadku oprocentowanie kredytu rośnie z owych 5% z przykładu do wartości dużo większych. I wraz z oprocentowaniem rośnie miesięczna rata kredytu, być może nawet więcej niż czynsz, jaki daje nieruchomość.

Kolejną cechą krachu jest to, że spadają ceny nieruchomości. I kredytobiorca znajduje się w pułapce – musi płacić więcej niż otrzymuje z czynszu i nie może się pozbyć nieruchomości bo musiałby pokryć bankowi różnicę pomiędzy pozostającym saldem kredytu a ceną sprzedaży. A w Polsce zbankrutować się nie da…

Jest w powyższym przykładzie jeszcze jedna manipulacja, te 10% po lewej stronie. Nie ma obecnie na rynku nieruchomości, które dają takie zwroty. Jeżeli znajdzie się coś, co pokrywa choćby koszty kredytu, miesiące bez najemców i inne straty, to jest dobrze. W takim wypadku zysk może polegać na tym, że po wielu latach spłacenia kredytu i użerania się z najemcami mamy spłacone mieszkanie.

Skończy się jak zwykle. Ludzie będą odcedzeni przez cwaniaków na grube miliony i już niedługo zobaczymy ich na ulicach proszących o pomoc prezydenta, premiera i wszystkich świętych.

Share This Post

13 thoughts on “Naganiacze na nieruchy

  1. Jak sie dokladnie poczyta to tu i owdzie juz pojawiaja sie informacje o tym ze ceny nieruchomosci zaczynaja spadac-znowu sie ludzie wladuja w bagno-no ale jak kryzys raptem pare lat temu nic ich nie nauczyl to zdaje sie ze nic sie z tym nie da zrobic.Zreszta mysle ze jakiejs wielkiej zwaly nie bedzie-raczej troche spadkow a potem stagnacja-no chyba ze Ukraincy zaczna masowo wyjezdzac ale na to sie jakos specjalnie nie zanosi.

  2. Nareszcie ktoś skapnął trochę prawdy na temat tego Pana. Miło poczytać.

    Natomiast on już tylu ziomków przekręcił na “Gotowce inwestycyjne” i szkolonka z nieruchów, że jest już do końca życia ustawiony.

  3. Jasne, koncepcja przedstawiona ok. 17:00 jest doskonała: przy 100.000 wkładu własnego po 3 latach kupię z zysku kawalerkę, dzięki której po dwóch latach kupię z zysku kolejną kawalerkę i tak po jakichś stu latach moi spadkobiercy będą mieli wszystkie kawalerki w całej Łodzi, a po następnych stu – w całej galaktyce. Tylko co, jeśli ktoś inny też wpadnie na ten pomysł?

  4. Nie zgodzę się, że ludzie się nie uczą. Przynajmniej w Warszawie z kim nie rozmawiam, ten mówi że chciał kupić większe mieszkanie, ale ceny i przede wszystkim lokalizacja nowych mieszkań są nie do zaakceptowania. 5 różnych rodzin, zawsze ta sama decyzja.
    Nasza z żoną też. Lepiej zrobić na nowo mieszkanie i dać zrobić architektom i budowlańcom, niż bankom i deweloperom budującym mrówkowce.

  5. Pan Albrecht robi jeszcze jedno założenie, o którym nie wspomniałeś: że trzeba zarabiać netto 10 tys. złotych na umowie o pracę, aby dostać kredyt hipoteczny na 1 mln złotych. Ludzi z takimi zarobkami jest w Polsce 1 procent wśród wszystkich zatrudnionych. Być może wszyscy oni zgromadzili się w tej sali, tego nie wiem, ale wideo to jest skierowane do bardzo wąskiego grona odbiorców.

  6. A czy nie można założyć spółke zoo zajmującą wynajmem? Wrazie problemów nasz majątek prywatny byłby bezpieczny. Po prostu pytam czy tak się da?

  7. Banki nie dadza spolce z oo kredytu na mieszkanie pod wynajem, chyba ze ma sie jakies znajomosci. Poza tym podwojne opodatkowanie stawia pod znakiem zapytania sens takiej inwestycji.

  8. jedna uwaga – bankructwo konsumenckie jest już chyba całkiem możliwe. Nie wiem tylko czy jeśli ktoś wziął 1mln na 3 kawalerki to kwalifikuje się jako konsument 😉

  9. Manipulacja polega na przedstawianiu zakładu spekulacyjnego jako inwestycji. Równie dobrze możemy mieć 30 lat prosperity i zerowe stopy. Ale historia pokazuje cykliczność koniunktury. Poza tym od zysku netto powinno się odjąć koszt czasu na zarządzanie inwestycją (nieruchomością) – przy kilku mieszkaniach na Airbnb robi się tego kilkanaście godzin w tygodniu

  10. @arek i pozostali,
    Słowem wstępu. Bywam w środowisku młodych z wielkich miast, gdzie większość tak naprawdę klepie biedę, maja jakieś chwilówki, inni jakieś hipoteki na 50 lat. Wszyscy oczywiście po studiach, z gotowania na gazie, prace przedziwne od słuchawki po jakieś szemrane akwizycje. To jest target group. Wsrod nich znajdzie się jakiś cwańszy, co kupi może kawalerkę i nawet na tym zarobi i będziesz szukał kolejnych frajerów. To są ludzie żyjący fantazjami, takimi spędami, planującymi przyszłość swoich rodzin w oparciu o jakieś przyszłe, nie określone jeszcze inwestycje i zyski. Tacy jak oni ładują się w krypto, w Ambery, w różne hyipy i oczywiście w nieruchomości. Bycie na takich galach albo rozmowa z jakimś blogerem to nobilitacja. Wapniak mi opowiadał, ze pojechał na jakiś kongres i dopiero, jak zaczął biegać z kamera to lecieli do niego ćmy do ognia kolesie, którzy nie wiedzieli dla korona grywa i co.

    To jest stan umysłu ludzi, którzy we współczesnej szkole doznali ogromnego uszczerbku, to jest nawóz ludzki i musi być zaorany przez szarlatanów.

    Zmierzam do tego, ze należy pozwolić, aby takie zjawiska występowały, ponieważ potrzebna nam selekcja naturalna. Kiedyś były wojny, które eliminowały takich, co nie potrafili uciec na drzewo. Dziś demokracja wspomaga wszelakiego rodzaju niedojdy i taki gorszy sort się powiela. Zostawmy to. Dajmy im się odcedzić z pieniążków jakimś cwaniakom. Odłóżmy ocenę moralna na bok, bo w przyszłości będzie nam lepiej, kiedy otoczą nas trzeźwo myślący a nie wychowani za 500 plus. A będziemy starcami, którym ktoś bedzie musiał pomagać. I kto pomoże, skoro nasi przodkowie nie mogą sami sobie pomoc.?

  11. @Czemsen
    Słuszne uwagi. Analogicznie jak kredyt jest zakładem o lepszą przyszłość, tak samo “hypy” które wspomniałeś (do listy dodałbym także startupy) obiecują piękno i bogactwo w przyszłości – na tyle odległej, że można sobie ją wyobrazić w kontraście do obecnej biedy. Prowadzi to do zaniedbywania teraźniejszości, zarówno w aspekcie rozumowym (kontakt z realnością), jak i zawodowym (“wzięcie się do roboty”, wykonywanie sensownego zawodu czy próba otwarcia realnego biznesu na który jest zapotrzebowanie, czyli głównie usługowego). Inwestowanie, mityczny “dochód pasywny” i kilka innych są tego rodzaju przykładami. Ci ludzie zapominają, że dla bogaczy inwestowanie jest lokowaniem i zabezpieczaniem kapitału, a nie (poza niewielką grupą zawodowych spekulantów) środkiem generowania zysków. Fajnie to kiedyś opisał na swoim podcaście M. Szafrański wyjaśniając jak i dlaczego “inwestuje” w nieruchomości – otóż w pierwszej kolejności chodzi o lokatę kapitału i dywersyfikację, w drugiej dopiero o zyski z najmu.

  12. Czemsen – wszystko fajnie tylko zapominasz że ktoś ci w tym hospicjum będzie musiał dupę podcierać. I nie będzie to taki który uciekł na drzewo tylko właśnie ktoś od pogardliwego +500. Oddzielna kwestia to czy tacy ( tak wykształceni ) ludzie nie powinni tracić czas na studia niczego sensownego nie uczące ….

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *