Bańka, bańka i po bańce

Cykl ekonomiczny USA wyprzedza cykl Polski o około 2 lata. Jedna bańka w nieruchomościach pękła w 2006 roku, druga w 2008 roku. O ile Amerykanie wiedzą, że gra już jest zakończona, to Polacy nadal żyją w świecie własnych imaginacji, przekonani, że obecna cena ‘metra’ utrzyma się w Warszawie już na zawsze. Szczególnie duży optymizm wykazują obsługujący co miesiąc 30- i 40- letnie hipoteki, które trzeba będzie spłacać nawet wtedy, gdy cena nieruchomości spadnie o połowę.

Proszę przyjrzeć się właśnie wystawionemu mieszkaniu na sprzedaż, jednemu z wielu jakie można dziś znaleźć na rynku. Przyzwoita dzielnica Chicago, niemalże Polakowo, odremontowane, na oko 50 metrów kwadratowych – cena 83 000 złotych. To w pieniądzach nominalnych – natomiast licząc w miesięcznych wypłatach (o ile ktoś ma jeszcze prace w USA) mieszkanie wychodzi jeszcze bardziej przystępnie dla Amerykanów. Niech mi ktoś pokaże takie mieszkanie za takie pieniądze w dowolnym mieście Polski A. I może niech mi ktoś pokaże mieszkanie w Polsce, które można kupić za przeciętne roczne wynagrodzenie.

To nie koniec tego Koncertu Życzeń. Niech mi ktoś jeszcze pokaże w jakimkolwiek polskim serwisie tak szczegółowy opis nieruchomości, z odległościami i ocenami lokalnych szkół, widokiem ulicy, odległościami do okolicznych sklepów, kawiarni i restauracji, wykształceniem sąsiadów i poziomem przestępczości w okolicy. Proszę porównać to do żenady odstawianej na otodom, gdzie kilku agentów z bożej łaski dorywa tego samego właściciela i kopiuje te same fotki na ‘swoje’ ogłoszenia.

Rynek nieruchomości ma tą cechę, że kupujący może wstrzymać się z zakupem nieruchomości, a to zwykle sprzedający ma presję na sprzedaż (przeprowadzka, pilna potrzeba gotówki, konieczność płacenia kredytu za niepotrzebne mieszkanie itp). Gdy będą przewracać się obligacje różnych krajów (to już wkrótce), kredyt stanie się dużo droższy i dużo trudniej osiągalny. Ilość nabywców gwałtownie stopnieje a ilość chętnych do sprzedania lekko wzrośnie. Prawo podaży i popytu mówi, że ceny spadną – i to właśnie widzimy w USA.

Wcale nie będę zdziwiony, jeżeli znów zobaczę działki budowlane po 30 – 40 zł/m (a nie 100 zł/m) i mieszkania w mniejszych miastach po 1 500 – 2 000 zł/m (a nie 3 000 – 4000 zł/m). Ostatnio spotkałem w Wrocławiu oczadziałych developerów próbujących sprzedać lokale po 8 000 – 11 000 zł/m – takich będzie czekać naprawdę niemiłe starcie z osnową rzeczywistości.

A na koniec krótki materiał filmowy – jaka szkoda, że ‘realtorzy’ w Polsce mają znacznie bardziej puste kieszenie a deweloprzy skąpią na reklamy w TV – nie ma się z czego pośmiać.

Share This Post

26 thoughts on “Bańka, bańka i po bańce

  1. Problem ceny to również problem mentalności (mechanizm relatywnego porównania), w której tkwi to, że w Polsce MUSI BYĆ DROGO. Zdaje się, ze te 2-3 lata poślizgu są niezbędne do otrzeźwienia publiki.

    Miałem niedawno taki ciekawy przykład, kiedy na zabitej dechami wsi znalazłem ciekawą działkę, której włascicielka kilka lat temu kupiła kilkukrotnie większą działkę w USA pod motel, a w Polsce zarządała za mniejszą działkę 4x więcej, wzbudziając oczywiście mój śmiech. Motywowała to tym, ze tutaj wszystko MUSI BYĆ DROŻSZE, za wyjatkiem płac;-) Tymczasem mechanizm rynkowy przy braku, barier wyrównuje ceny i płace. Odchylenia lokalne pozostają, ale nie sposób utrzymać 2x wiekszej ceny za mieszkanie w Warszawie niż w Berlinie, czy Hamburgu, przy 4-5x większych tam płacach.

  2. Za 1500-2000/m2 nie da się wybudować, a aż tak głębokiego krachu u nas nie było (i raczej nie będzie), żeby nieruchomości schodziły poniżej kosztu odtworzeniowego. Wynika to z relatywnie mniejszej podaży, niż w USA. Oczywiście miejsce na spadki jeszcze jest spore, bo koszt odtworzeniowy w tej chwili jest najniższy od pewnie 3-4 lat – bardzo spadły ceny mat. bud. Ale nie liczyłbym na takie ceny, o których piszesz.

  3. Hans, ceny w Waw nie są 2x wyższe niż w Berlinie. Są porównywalne, może nawet 10-20% niższe. Oczywiście płace są 60-80% niższe 😀 ale nie przesadzajmy że aż taki Dubaj z naszej warsiafki.

  4. Oj kolego. Zgadzam się z ogólną tezą, że jest drogo jeśli chodzi o mieszkania. Ale litości. Nie da się zbudować za 2k za m2 chyba, że mówimy o wielkim mrówkowcu z 500 mieszkań…

    Ale nie zgadzam się z tym, że działki będą po 100 zł. Ja dłuuuugo szukałem działki w okolicach Warszawy i wszystkie rozsądne miejsca (poza granicami!) to było co najmniej 500-600 zł/m2. Te najlepsze to chodzą i po 800. W granicach Warszawy nierzadko 1000 i 1500 zł/m2 a ty piszesz o 100 zł? Chyba dawno temu wyjechałeś z kraju, bo Twoje wyobrażenia mają się nijak do rzeczywistości.
    Aby się zbudować trzeba kupić minimum 1000m2 (najczęściej taka wielkość jest na planach zagospodarowania przestrzennego), kosztorys zwykłego (bez szaleństw) domu w stanie surowym zamkniętym nijak nie chce zejść poniżej 300 tyś zł. To sobie policz ile kosztuje dom… Porządny dom a nie buda dla psa jaka często jest nazywana “domem” w wielu stanach USA (z wyjątkiem Miami czy okolicy Luizjany gdzie już jest konieczność budowania PORZĄDNYCH domów z PORZĄDNYCH materiałów wytrzymujących huragany). Sorry.

    Co do reszty pełna zgoda. Mieszkania nie są tyle warte. 1m2 = 1 średnia pensja. W Warszawie to obecnie ok 4.8-5k/m2. Bo taka jest tu ŚREDNIA pensja…

  5. Jasne jasne. Tymczasem w Ełku (warmińsko-mazurskie) można było kupić w zeszłym roku nowe mieszkania po 2500 za metr.

  6. To prawda, że opis odbiega od opisów “tworzonych” przez polskich pośredników. Ale z drugiej strony rynek w Polsce jest dziki i brakuje jeszcze kilkunastu (ba, może nawet kilkudziesięciu) lat do zmiany świadomości, że przede wszystkim liczy się jakość. Co do cen nieruchomości – nie zdziwi mnie spadek nawet o 20-30 %. A widzę to tak: spora część nieruchomości została nabyta na szczycie bańki i była finansowana kredytami hipotecznymi, aktualna sytuacja właścicieli zmienia się pod względem finansowym a raty dalej trzeba płacić. Ludzie zaczynają odsprzedawać nieruchomości widząc, że z miesiąca na miesiąc zaczynają tracić kase. Reasumując: Kiyosaki trochę ich zmylił…

  7. Najciekawsze jest to, że w Warszawie nadal sporo się buduje. Dla przykładu na Bródnie stoi ogromne prawie puste osiedle. Dla zmyłki deweloper pali światła. Ceny mieszkać ok. 8000zł/m2, dodam że są to obrzeża miasta nie daleko trasy na Białystok. Oferowany rabat: “zapłacimy za Ciebie czynsz za pół roku”, nie jest to równowartość nawet pół metra.
    Nie przeszkadza to jednak budować tam następnego osiedla – Park Leśny. Nie wiem o co chodzi w tej logice.

  8. “Szczególnie duży optymizm wykazują obsługujący co miesiąc 30- i 40- letnie hipoteki, które trzeba będzie spłacać nawet wtedy, gdy cena nieruchomości spadnie o połowę.”

    Przemu, dlatego właśnie ci – zazwyczaj pesymistyczni – Polacy są teraz i będą do pewnego czasu optymistami 😉

    “Na oko 50 metrów kwadratowych – cena 83 000 złotych.”
    Przemo! niby tak świetnie opisana oferta, a nie ma podanego metrażu? o_O szok w majtkach
    ps. link do tego ogłoszenia nie działa :/
    Mieszkanie za 83k PLN -> Łódź!
    http://allegro.pl/listing.php/showcat?id=22484&order=p

    “Proszę porównać to do żenady odstawianej na otodom, gdzie kilku agentów z bożej łaski dorywa tego samego właściciela i kopiuje te same fotki na ‘swoje’ ogłoszenia.”

    Racja. Są pośrednicy, i Pośrednicy, tak samo jak są Mistrze Fachu i miszcze ;-).

    Na kopiowaniu ogłoszeń przez pośredników są sprawy w sądach. Jeśli ktoś z Was sprzedaje swoją nieruchomość, niech sprawdzi, czy przez przypadek nie zostało Wasze ogłoszenie skopiowane przez jednego z tych właśnie miszczy. Można na tym zarobić 🙂

  9. A wiecie, dlaczego się dużo buduje i ceny nie spadają tak szybko, jak byście/byśmy chcieli? Jak nie wiecie, to popatrzcie na statystyki kredytów hipotecznych, NBP podaje.

  10. @alus
    “Mieszkania nie są tyle warte. 1m2 = 1 średnia pensja.”

    To jest co najmniej 2-3x za dużo i to w porównaniu do innych krajów w Europie. Oznacza to, że ciagle mamy otwartą mozliwość do zjazdu cen nieruchomości do poziomu 1/3 obecnych. Warto przy tym cenę odnosić do mediany zarobków za m2, a nie do ceny nominalnej, ponieważ ta nie odzwierciedla zdolności zakupowych potencjalnych klientów.

    W zasadzie jeszcze nie odczulismy w kraju kryzysu, ale co się odwlecze to nie uciecze. Polska nie jest samotną wyspą, aby to, co dzieje się na świecie jej nie dotyczyło.

    @Krzysztof
    “w Ełku (warmińsko-mazurskie) można było kupić w zeszłym roku nowe mieszkania po 2500 za metr.”

    Wbrew temu, co pisze panika2008 i alus, da się zejść w cenie poniżej 1500zł/m2. Może nie w Warszawie, ale w wielu mniejszych miastach jak najbardziej. Patrząc na perspektywę cenową trzeba brać pod uwagę również potencjalne 300-400 tysiecy mieszkań, które wrócą na rynek z powodu bankructwa kredytobiorców. W to, że umoczeni w hipoteki w Polsce w sporym procencie nie zbankrutują nie wierzę, bo byłoby to ewenementem na skalę światową.

    @artur xxxxxx
    “Nie wiem o co chodzi w tej logice.”
    To jest logika taka, ze jak się zamknie oczy, to strach znika;-) No i jestesmy zielona wyspą i takie tam tra la la.

  11. Spadki cen JUZ sie zaczynaja.
    http://tiny.pl/hwf5q
    Ale jak slusznie @Doxa zauwaza to kwestia mentalnosci-wiec poslizg tak ze dwu letni jest.No chyba ze Irlandia padnie na poczatku przyszlego roku i pojdzie fala obnizek cen nieruchomosci po Europie.

  12. @panika2008, @alus

    Co wy mówicie, za 2k można spokojnie coś teraz postawić za m^2 i to wcale nie mrówkowiec. Ludzie w Polsce to chyba głowy naprawdę na dupę pozamieniali i nie pamiętają co było pół roku temu (zresztą widać to po wyborach).

    Na potwierdzenie link i to wcale nie z 2 strony google.

    http://www.projektoskop.pl/a-066-dobre-domy-kosztorysy.html

    Ekonomicznym i rozsądnym założeniem przyjmowanym na świecie jest 100-150 opłat za mieszkanie odpowiada jego równowartości (nie mówię tu o jakiś wspólnotach gdzie miesięcznie płaci się dosłownie parę zł).

  13. Doxa,
    Swietnie napisany tekst! Trafiles w sedno sprawy! HansKlos, podoba mi sie Twoj wpis. W Polsce panuje zdzierstwo, szkoda gadac.
    Panika2008, czytajac Twoj komentarz mam wrazenie, jakbym slyszala tuskowe bajki o drugiej Irlandii w Polsce. Gotuje sie we mnie, gdy po raz kolejny czytam, ze ludzie w Polsce powinni sobie zatkac uszy, kiedy zegar Balcerowicza tyka coraz glosniej: to nic, ze jest drogo, wazne ze jest kolorowo.

  14. A może jest możliwy taki wariant: krach, ale nie natychmiastowy, jak w USA, ale polegający na braku zmian cen nieruchomości przez np. 10 lat. To przecież stanowi efektywny spadek cen. Z czymś takim mam wrażenie mamy teraz do czynienia od jakiegoś czasu.

    Mam takie wrażenie że po pierwsze nadmiar ilości mieszkań i domów wyprodukowanych w Stanach jest nie do porównania z sytuacją w Polsce, u nas nie ma przecież pustostanów, pustych domów. Znaczy są, ale do skali tej histerii ze Stanów nie można porównać. Druga rzecz, że Amerykanie są bardziej mobilni i dynamiczni, więc dla Amerykanina nie ma problemu, żeby sprzedać dom, a Polak jak kupił na górce to zaprze się, ale nie sprzeda, “bo jeszcze pójdzie do góry”. Przykład z warszawy: osiedle, cena nowiótkich mieszkań od developera: 7000/m. Cena 200 metrów dalej w bloku z płyty z lat 70, z obskurną klatką i pieskiem załawiającym się z skrzypiącej windzie: 7000/m. No to o co tu chodzi? Ktoś by musiał być niespełna rozumu, aby wybrać w tym przypadku opcję z drugiej ręki.

  15. @artur xxxxx

    Znam analogiczne sytuacje na warszawskich Włochach. Dzielnica nieco peryferyjna, z kiepską infrastrukturą, brakiem szkół/przedszkoli. Znam dwa bloczki różnych deweloperów szumnie zwanymi “inwestycjami”, każdy na około 30 mieszkań, w każdym po blisko roku sprzedane jest po jednym mieszkaniu. Dziś dowiedziałem się, że w jednym z nich to “sprzedane” jedno mieszkanko dostała była właścicielka gruntu – w rozliczeniu. Ceny nadal na sztywno 7,7-9,3 tys PLN za metr.

    Koszt metra mieszkania w Warszawie uwzględniający absolutnie wszystko poza marżą dewelopera wg. NBP to niecałe 4 tys. z metra. Zatem za uczciwe ceny uważam 4,5-4,9 tys. PLN. Niestety, żeby do tego doszło, na rynku musiałby być jakiś armagedon. Rodzimi deweloperzy nadal zachowują się jakby sprzedawali złote jaja i na pytania o rabaty strzelają focha.

  16. Rozsądne koszty budowy to z całą pewnością jest dzisiaj wyraźnie poniżej 2000 zł/m2. Inne w kosztorysach biorą się z cen materiałów 3 lata temu. Trochę się nakupowałem materiałów budowlanych tego lata i ogólnie- jeśli za samo wejście do hurtowni nie dostawałem min 15% rabatu to wychodziłem. Potem można się było targować. Ludzie pracowali za takie pieniądze, że nasuwa się pytanie czy to jeszcze europa czy już afryka, itd. Oczywiście- jak ktoś żyje w realiach 2007 r., to i zapłaci tyle samo- ale czasy naprawdę się zmieniły. Do niektórych- zwłaszcza pośredników, to jeszcze nie dotarło

  17. A dokańczając- ziemia jest warta tyle, ile jej produktywność, czyli pomijając przepisy o zagospodarowaniu, rola jako pochodna od opłacalności produkcji, a miejska- niewiele więcej- zależna od infrastruktury i zmniejszenia kosztów dojazdu do pracy wzgledem wsi. I tyle.

  18. 1. Warszawę od USA różni marna komunikacja – jak chcesz oszczędzić trochę życia dziennie to musisz kupić bliżej środka miasta.

    2. Deficyt mieszkań zawsze sprzyja wyższym cenom.

    3. Wg mnie większość działek jest kupiona na lokatę – nie ma powszechnego ciśnienia na sprzedaż.

    4. A że developerzy oczadziali i na mieszkaniach chcą mieć 50% marży to inna bajka. Z nimi jest o tyle inaczej że muszą sprzedać by odzyskać kapitał, ale skoro po sprzedaży połowy budynku są na zero to na resztę mogą poczekać.

    5. Największym wrogiem normalności tego rynku jest państwo – gdyby gminy tworzyły przepisami i inwestycjami w infrastrukturę przestrzenie do budownictwa to wchodziło by tam wielu inwestorów i zaczęła by się konkurencja cenowa.

    KJ

  19. Od już dłuższego czasu mnie to zastanawia. Jak to jest, że ludzie widząc co się dzieje w Grecji, Islandii, USA, zapaści na rynku nieruchomości w Hiszpanii, implodującej obecnie Irlandii, nie mówiąc o szeregu pakietów pomocowych dla banków, co również sygnalizuje strukturalne problemy, zaklinają się, że polskiego sektora budowlanego to nie dotyczy. Co więcej biorą jeszcze z radością kredyty, bo kilkuprocentowa przecena się pojawiła tuż kiedy granice maskowania niewyplacalności systemu, zwiększaniem długu zbliża się ku końcowi. Naprawdę, nie trzeba śledzić szeregu mniej mainstreamowych ekonomistów takich jak Peter Schiff, Marc Faber, czy Nouriel Roubini, bądź też alternatywnych blogerów aby dojść do wniosku, że coś jest nie tak. I nie ma sensu w takiej sytuacji zakładać sobie pętli kredytowej na szyje na 30 lat. Przynajmniej przeczekać i zobaczyć dalszy jej rozwój, wtedy podejmując decyzję. No ale cóż …

  20. @MK

    Kolego. Ale właśnie to co podałeś wychodzi prawie 3k/m2 domu. W przypadku obecnych cen materiałów budowlnych po prostu nie da się taniej niż 1.8-2k/m2… Budynki wielkopowierzchniowe to inna sprawa.

  21. Wy naprawdę nie macie pojęcia o kosztach. Zaklinanie rzeczywistości nie sprawi, że one spadną. Podobnie nic nie da obrażanie się na to, że ludzie na masę zaciągają kredyty, a banki im ich udzielają, że jest popyt na mieszkania. Such is life.

  22. do uzytkownika o nicku “KJ”,

    Dobrze napisales/as, tylko prosze Ciebie, zwroc uwage na to, ze masz taki sam nick, jak ja.

  23. @panika2008

    Stopy procentowe już w wyniku implozji krajów takich jak Irlandia, czy Hiszpania już rosną zaczynając sugerować dalszy trwalszy trend wzrostowy, to samo zaczyna się dziać z 30 T-Bonds w USA oraz w ostatnim tygodniu także obligacjami średnioterminowowymi. Oczywiście twoim zdaniem Polska jest Zieloną Wyspą i globalne trendy jej nie dotyczą. Skutkiem tego będzie oczywiście spadek cen, mniejszy popyt ze strony kupujących z racji kosztów oraz większe problemy ze spłatą dotychczasowych kredytów przez kredytobiorców. To ty zaklinasz rzeczywistość. System bankowy na przykładzie tego w Irlandii ledwo zipie. Żywe trupy. A ty tu opowiadasz, jak tu wszyscy chwycą się za ręce zaczną, spiewać Kumbaya .. czy też millenijny “Już Czas” Kowalskiej i pobiegną tworzyć popyt kredytowy.

  24. Silverbug, wow, ale te stopy rosną, tak rosną że 3-miesięczne depozyty międzybankowe w EUR (LIBOR, EURIBOR) są na poziomie 1%, a złotówkowe 3,6%. No normalnie armagedon. A dolarowe czy franciszkowe to już masakra normalnie, LIBOR 3M CHF jest obecnie na strasznym poziomie 0,1675%, a LIBOR 3M USD na grożącym kredyciarzom natychmiastowym bankructwem i falą samobójstw 0,2856%.

    Dla przypomnienia: w ciągu ostatnich 10 lat pik 3-miesięcznego LIBORu EUR to 5,2%, a WIBORu 3M ciut ponad 8%. Także proponuję mniej hiperwentylacji i od czasu do czasu mały reality check 😉

    PS. Jeśli Ci się wydaje, że w ciągu najbliższej dekady, przy tym poziomie zadłużenia obywateli i państw, jakikolwiek bank centralny pozwoli stopom na wyrwanie się sporo poniżej aktualnego poziomu i doprowadzenie do ogólnego bankructwa, czy to strefy euro, czy USA, czy Polski, to sądzę, że bujasz w obłokach, ale cóż, każdy jakąś tam prognozę ekonomiczną może mieć, w takim razie powinieneś szortować obligacje. Powodzenia, to BARDZO kontrariańska idea na handel.
    PPS. Jak żeś sobie ubzdurał, że wg mnie Polska jest zieloną wyspą? Ja tylko piszę, jak jest, żebyście o tym nie zapomnieli. Piszę, że ludzie się na maksa zadłużają i kupują za to nieruchomości, piszę że stopy procentowe są na absolutnym dnie. To są fakty, a nie zaklinanie rzeczywistości.

  25. PPPS. Popyt na kredyty jest faktem, który każdy głupi widzi w twardych danych i nie zmieni tego twoja niechęć do Kasi Kowalskiej.

  26. @MK, przejrzałem te kosztorysy które podlinkowałeś i za cholerę ani jednego nie ma, żeby koszt wychodził 2k PLN/m2, chyba że mowa o stanie surowym zamkniętym… ale równie dobrze możnaby argumentować, że da się dobry, nowy samochód kupić za 30 tys PLN, jak się zrezygnuje z karoserii, zawartości wnętrza, kół itd ;D

    Wierzcie mi, trochę o cenach i kosztorysach wiem, jestem z tym na bieżąco. Owszem, może się dać zbudować “coś” za 2k PLN/m2 PUM w stanie “deweloperskim” w jakimś Ełku, korzystając z ekip z Białorusi i mega najtańszych materiałów (nota bene, jak chcecie sobie zobaczyć jakość takich inwestycji robionych “po taniości” to w Piasecznie trochę stoi nowych rozpadających się bloków). Ale na pewno nie da się tego zrobić w relatywnie normalnym mieście, z bezrobociem mniejszym niż 10%, w normalnej jakości. Takie rzeczy to tylko w Erze.

    A jak można, to nic nie stoi na przeszkodzie, żebyście pozakładali firmy deweloperskie i kosili te mityczne bajeczne marże. No bo skoro się zbuduje w Warszawie powiedzmy za 2k PLN/m2 PUM, do tego koszt gruntu podbije koszt metra o 500 PLN, finansowanie, reklama i inne szmery bajery to max 1k PLN/m2 PUM, a sprzedacie po np. 7k PLN/m2, to macie na czysto 50% zysku, right? To na co czekacie? Wygląda mi to na biznes życia!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *