Budowlanka

Ostatni dzień długiego weekendu dobiega końca. Nie za wiele jest do roboty, oprócz ogłupiania się TV czy jedzenia. Dlatego mam pewne zadanie dla czytelników, które nasunęło mi się kilka wpisów wcześniej.

Proszę czytelników o opinię na temat aktualnej sytuacji na rynku domów jednorodzinnych w Polsce. Czy koszt wybudowania budynku jest niższy od ceny transakcyjnej na rynku i o ile. Proszę o konkretne przykłady i wyliczenia.

W Stanach sytuacja jest klarowna. Bańka znajduje się w okresie gwałtownego flaczenia, co powoduje że kupno nieruchomości jest tańsze niż koszt budowy. Ilość domów do sprzedaży przekraczają 10x miesięczną sprzedaż, co oznacza że sprzedaż domu to droga przez mękę i statystycznie prawie rok oczekiwania na kupującego.

Share This Post

22 thoughts on “Budowlanka

  1. W aglomeracji warszawskiej sytuacja jest taka, że nie ma transakcji. Nie wiem co jeszcze można napisać, bo naprawdę rynek stoi w miejscu. Sporo ludzi usiłuje sprzedać swoje domy za ceny oderwane od rzeczywistości, ale i tak nie dochodzi do finalizacji. Jedyne co się jeszcze jakoś sprzedaje, to nowe domy budowane w osiedlach (często bardzo małych), pod warunkiem że są naprawdę tanie (350-500tys PLN). Osobiście znam przedsiębiorcę, który wybudował 10 bliźniaków (naprawdę porządne) 10km od W-wy, ponosząc uśredniony koszt na każdym 650tys PLN i z wielkim trudem po 2 latach sprzedał je… po tyle, za ile wybudował, co i tak jest sukcesem.

  2. jeszcze dorzucę 🙂
    Jeżdżąc po podwarszawskich miejscowościach napotyka się sporo świeżo wybudowanych domów lub nawet niedokończonych z wywieszonymi plandekami “Sprzedam”. Problem tylko w tym, że domki te były budowane podczas szczytu cen materiałów budowlanych i działek, za co wyraźnie chcą odzyskać pieniądze oferenci.
    Żeby wyobrazić sobie czym był szczyt cen materiałów budowlanych podam przykład. Pustak ceramiczny Porotherm 44+ w 2005r. kosztował ok.4-6PLN/szt. W 2007 roku jego cena wzrosła do ponad 20PLN za szt. i to pod warunkiem, że udało się go gdzieś zdobyć, bo na składach były zapisy. Teraz jego cena to 7PLN/szt. do negocjacji i jest go na każdym składzie pełno

  3. Ja mam ofertę na przysłowiowym Zadupiu Wielkim. Dom 60m2 i 2 budynki gospodarcze (wszystko do remontu) za 50tys zł. Do tego kilka ha ziemi za cenę 10-20 tys za ha. Jak dla mnie dobra okazja. Gospodarz chciał rok temu sprzedać całość za 200tys. Teraz za mniej niż 150tys pewnie wszystko pójdzie…

  4. Akurat się buduję systemem gospodarczym – dla uproszczenia:
    – surowy ok 1.000 zł za metr
    – wykończenie (rozsądne) ok 2.000 zł za metr

    “zwyczajowa” marża dewelopera 100.000 zł – ceny odzwierciedlają tą marżę, więc budowa jest tańsza o ok 1.000 zł na metrze. Poza tym wiesz co, jak i z czego zostało zrobione.

  5. Koszt budowy w PL jest niższy, niż sprzedaży; nie przypominam sobie w moim życiu sytuacji, żeby było odwrotnie. Wpływ kryzysu jest taki, że ceny spadły o 10%, a koszty budowy o 20-30%.

    @artur: porotherm 44? wtf? może jeszcze pozłacany? 😉

    @fredd: akurat też się buduję, SSO u mnie wyjdzie max 500 zł/m2 licząc nawet papierologię, studnię itp; SSZ na pewno dodatkowo <<500 zł/m2, zobaczymy jak z wykończeniem – jak zostanie sporo z etapów budowlanych, to sobie pofolguję 😉 Tanio jest, daje się negocjować teraz z wszystkimi, ogólnie rynek wrócił do zdrowej równowagi u nas.O dziwo zupełnie pokojowo, bez fali bankructw.

    Co do budowy przez developera – w PL jest taki zwyczaj, że to, co budują deweloperzy, to jest niestety w 90% najgorszy kał; mój majster mi opowiadał historie, jak to dzień po wylaniu stropu murowali ścianę poddasza, albo dachy bez papy robili (nie oni, ktoś obok… przynajmniej tak mówił, hehe). Ogólnie masakra na maksa… i rachunek jak piszesz, "normalny" koszt budowy plus 100k, a zysk na tym lekko 150k, bo 50k dodatkowo oszczędzają na materiałach i robociznie.

  6. “Bańka znajduje się w okresie gwałtownego flaczenia, co powoduje że kupno nieruchomości jest tańsze niż koszt budowy.” – oj nie wszedzie, kilka dni temu dom (trzyrodzinny, w zabudownie szeregowej) kolo mnie poszedl za 1.3 mln. Wlasciciel nie mial najmniejszych problemow ze sprzedaza, wrecz przeciwnie – domek byl na markecie bardzo krotko.
    A ja naprawde liczylam, ze te ceny spadna tak, ze da sie kupic cos w normalnych pieniedzach.

  7. @panika – to jeszcze nic – kumple kiedys zrobili zrywke dachu przez pomylke pod innym adresem … takich historii sa setki 😉

    @good – flaczeje, co nie znaczy ze bedzie za darmo 😉 w NYC jest specyficzna sytuacja, mocno ograniczona powierzchnia. w SF tez nie tanieje a cala kalafiornia tonie.

  8. Dorzucę swoje 3 grosze – otóż jest mnóstwo domów wybudowanych przez deweloperów do sprzedaży, tyle że ceny jakich żądają są na moje oko grubo powyżej faktycznych kosztów budowy. Nie widać też nigdzie fali bankructw która by zmuszała w/w deweloperów do pozbywania się domów po cenach dumpingowych. Raczej coś w rodzaju wyczekiwania że sytuacja się lada dzień poprawi. Pojawiło się też wiele ofert prywatnych osób chcących sprzedać nieruchomości.

  9. @nightwatch: ktoś na mojej wiosce sprzedaje dom od 6 lat. Niektórzy chyba mają jakąś wadę mózgu, a wynik 6 lat świadczy, że raczej nie jest to związane z bańkami nieruchomościowymi, oni poprostu tak mają.

  10. W UK koszt zakupu zdaje sie byc z grubsza okolo dwukrotnie wyzszy niz koszt budowy.Tylko nie bardzo jest gdzie budowac bo przy ich gestosci zaludnienia praktycznie wszystkie sensowne lokalizacje sa juz dawno zajete wiec raczej trzeba kupowac mimo wszystko.Rynek w UK ogolnie ustabilizowany ale na dosc niskich poziomach obrotow-paniki juz nie ma ale we wzrosty cen juz tez nikt nie wierzy(choc czasem ktos probuje naganiac na wzrosty ale nikt juz nie wierzy w te bzdety).W sumie chyba troche Angole zmadrzeli.

  11. @Doxa raczej nie 🙂 bo zamierzam chyba to kupić a jeżeli chodzi o kupowanie drogich rzeczy to nie lubię mieć konkurencji 😀
    Jak nie kupię to podam na pewno.

  12. W zasadzie w Polsce dużymi przeszkodami są jedynie brak infrastruktury (drogi! – w normalnym kraju dojazd 50km nie stanowi problemu) oraz brak Planów Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli te 2 rzeczy by znikły to ceny poleciałyby na łeb na szyję. Polacy nie są takimi debilami jak inne narody europejskie i potrafią sobie sami zbudować za cenę wielokrotnie niższą niż próbuje się to wmówić ludziom. W ogóle koszerny majstersztyk z wmówieniem ludziom przyjezdnym do dużych miast, że coś tak dużo kosztuje moim zdaniem zasługuje na Nobla. Przecież kupkę cegieł i cementu można kupić za kilkanaście tyś. (polecam np. markowicze.com.pl – gdzie np. ceny cegieł są dużo niższe niż powiedzmy w Warszawie). Transport przy całym zakupie znikomy. No chyba, że ktoś chce budować z Suporeksów czy innego badziewia co się kruszy jak byle deszcz popada…. Robocizna? Np. 15-20k za postawienie domu (bez dachu). Dach – 20-30k (zależy od materiałów – dla wydziwiających może i nawet 60k…)

    Cenę w stanie surowym z tynkami wewnątrz bez hydrauliki, instalacji – z dachem da się zamknąć razem z robocizną za < 700-800zł/m2 (domek np. 120 m2, w normalnym standardzie). Kto twierdzi, że będzie to więcej to albo się z koniem na łby pozamieniał i bierze ze sklepów aby drożej albo jest idiotą. No ale i tacy się trafiają…

  13. @piotr34: w UK jest jeszcze ten problem, że formalności związane z budową potrafią się ciągnąć latami i być b. drogie. Pod tym względem Polska to naprawdę bardzo liberalny kraj!

  14. @alus: to nie jest takie proste. Domy są budowane masowo przy drogach utwardzonych, brak asfaltu/betonu nie stanowi żadnego problemu. Brak MPZP też nie jest jakimś strasznym minusem, bo za wyjątkiem kilku newralgicznych miejsc, WZ-kę dostaje się w przeciągu 3-6 miesięcy bez jakichś ogromnych problemów.

    Z cenami lekko przesadziłeś 15-20k bez dachu to raczej w jakichś dotkniętych ciężkim bezrobociem zagłębiach biedy, a i tak trzeba takich “majstrów” pilnować bo niestety za takie stawki pracują tylko partacze, którzy nie wyjechali za granicę albo do większych miast za robotą. 700-800 zł/m2 w SSZ z tynkami może być ciężko dopiąć (ale nie jest niemożliwe); dla 120 m2 to wychodzi 84k, weź pod uwagę że pewne ceny są niezależne od lokalizacji – beton, bloczki betonowe, cement, stal – to kosztuje z grubsza tyle samo pod Warszawą, co pod granicą z Białorusią.

    Ceramika Markowicze jak najbardziej ok, ale nie mają bloczków w formacie porothermu na pióro-wpust niestety. Budowa z maxa i U-220 jest droższa (znacznie więcej zaprawy i robocizny).

  15. w małopolsce sytuacja wyglada następująco:
    mało transakcji – dużo cen ofertowych dalej oderwanych od rzeczywistości, mieszkania :w centrum Krakowa ceny wywoławcze b. wysokie mocno potaniały a natomiast przedmieścia krakowskie. Dużo się dalej buduje.
    Domy: duża podaż , część sprzedających obniżyła ceny , część dalej wycenia domy po wycenach z 2008 roku, na koszty b. duży wpływ mają wysokie ceny gruntów, są one wypadkową po część dużej gęstości zaludnienia, przywiązania do ziemi, traktowania jej jako lokaty na której nie można stracić, (ostatnie 20 lat potwierdziło tą opinię wśród lokalnych posiadaczy gruntów)

  16. @Panika: Ok. Zgadzam się z tym, że w Warszawie 20k za postawienie domu to mało kto się podejmie (no ba…). Ale znam parę osób, które zbudowały się wynajmując całą ekipę z rejonów gdzie ludziom chce się jeszcze robić. Taki domek się stawia w 2-3 miesiące. Sam pochodzę z Lubelskiego więc wiem co mniej więcej gdzie kosztuje. Małych cegielni czy firm budowlanych jest od groma (Markowicze, Harasiuki, Długi Kąt, firmy stolarskie, okna, drzwi itd.). Można wybierać i przebierać. A ludzie są solidni. Wiedzą, że jak się sprężą to i kilka budów obskoczą (znajomy znajomemu poleci i się kręci). Ekipa 5 osób (w tym szef murarzy) stawia taki domek naprawdę szybko.

    Nawet niechby kosztowało 1000 zł/m2, to jednak jest wielokrotnie mniej niż usiłuje się ludziom wciskać. Na portalach ogłoszeniowych mnóstwo ofert leży za 400-500 tyś (ba nawet ponad 1mln!) za domy, których postawienie kosztowało max. 100k (nawet okien nie ma). I to postoi jeszcze długo. Kupują to matoły, które nie zdają sobie sprawy, że kredyty trzeba spłacać i oni patrzą pod kątem “ile wyniesie miesięczna rata za kredyt” a nie ile realnie coś jest warte. Nie patrząc, że w ciągu 30 lat mogliby za tą samą kasę zbudować kilka domów. Pokolenie JP2, przyzwyczajone do “tu i teraz”. Takimi ludźmi bardzo łatwo manipulować. I nasze elyty wiedzą o tym dobrze, że akcje typu “schowaj babci dowód” czy “deweloper na swoim” będą dorze przyjęte. Normalni ludzie na to się nie łapią. I za to jest nasz kraj wyśmiewany, że wiele osób nie łyka całej propagandy, która bezboleśnie przechodzi w takim UK czy Hiszpanii. Dobrobyt na kredyt? Nie dziękuję…

  17. Też dorzucę coś o cenach. Wybudowanie domu wolnostojącego o powierzchni 120 m2 w systemie gospodarczym, ale bez własnej pracy. Tylko prowadzenie negocjacji z wykonawcami i solidny kierownik budowy, który pilnuje ekip, kosztowało ~450 tys. To jest cena całości, pod klucz, bez działki, łącznie z meblami i wszystkim co włożono do środka (firanki, rolety, alarmy, …). I to jest cena z okresu boomu mieszkaniowego (3 lata temu). Dom wybudowany z Ytong’a, ogrzewanie podłogowe (gazowe), tynki wewnętrzne gipsowe, wszystkie materiały i instalacje wysokiej jakości. Jak to zestawię z ceną mieszkania (domu) w stanie deweloperskim za 6-8 tys/m2, to tylko desperat idzie na coś takiego.

  18. Ja z podmiejskich okolic Lublina.
    Ceny wywoławcze domów w ogłoszeniach nie spadają wcale.
    Obniżek nie ma bo nikt nie bankrutuje, mało kto buduje dom na kredyt, jeśli już to na niewielki kredyt.

    Domy może i są tańsze niż koszt wybudowania w czasie górki spekulacyjnej ale są znacznie droższe niż koszt wybudowania teraz.

    W cenach działek też żadnej rewelacji nie ma. Chłopy potrafią trzymać działki po 5 lat zanim sprzedadzą, żeby tylko nie sprzedać taniej niż sobie ubzdurali (w końcu sprzedadzą po swojej cenie; inflacja robi swoje).

    Ciężko coś kupić za sensowne pieniądze.

  19. W Warszawie i okolicach według moich spostrzeżeń ceny domów i mieszkań trzymają się cen z roku 2009, tyle tylko że deweloperzy nie są już skorzy do dużych rabatów i gratisów wiec dla kupujących realnie ceny wzrosły. Według mojej oceny dom można wybudować pod Warszawą z dużą działką w cenie 50-60m mieszkania lub za 50-70% ceny zakupu domu od dewelopera z działką 300m na grill.

  20. Dom bez działki 220 m2 w pełni wykończony udało mi się wybudować za ok. 300 tys. złotych ale przy dużym wkładzie własnej pracy. Sądzę, że za 2 tys zł za 1 m2 można mieć chałupkę wszędzie i to w wysokim standardzie – podłogówki, solary, ceramika itd. Ale jak ktoś czeka, że pieczone gołąbki same mu wpadną do gąbki to niech płaci deweloperom po 5-10 tys. za dziadostwo.

  21. Ja również buduje w kujawsko-pomorskim Inowrocław systemem gospodarczym (murarzowi i dekarzom płace reszta we własnym zakresie). Obecnie mam stan surowy otwarty (bez tynków żeby było odniesienie wyżej) dom 205m2 obecnie wydałem 110tys zł. Teraz czekają mnie przyłącza: gaz 2700, prąd 2700, woda i kanaliza około 5000. Dom budowany w środku miasta a same z tym kłopoty. Na budowę planuję wydać około 300tys.
    Niestety na 200tys będzie trzeba wziąć kredyt, ale jak przeglądam oferty to mnie strzela. Może jakieś propozycje 🙂
    pozdrawiam

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *