Zakup domu w USA część druga

Jeszcze jednym istotnym czynnikiem jest wysoka punktacja kredytowa. FICO jest odpowiednikiem polskiego BIK i dostarcza numer wskazujący jak rzetelnym kredytobiorcą jest dany osobnik. Kiedyś punktacja ta była jedyną informacją braną pod uwagę przez bank przy udzielaniu kredytu. Dziś taki liberalizm to odległa przeszłość.

Większość kredytów zawieranych jest dziś na 15 lub 30 lat, ze stałym oprocentowaniem w granicach 5-5,5%. To jest oprocentowanie nierealne gdziekolwiek w Europie i w moim uznaniu są to darmowe pieniądze. W takim horyzoncie czasowym mamy 100 % prawdopodobieństwa wystąpienia takiej inflacji, która wymaże kwotę zobowiązania. Jedyny problem polega na tym, że można stracić pracę, co oznaczać może również utratę domu.

Najchętniej wybieranym rodzajem kredytu jest produkt wspierany przez agencję rządową FHA. Jego atrakcyjność polega na tym, że pierwsza wpłata wynosi jedynie 3,5%. Warunkiem jest jednak, że dom musi spełniać warunki narzucone przez FHA i być zdatny do zamieszkania od momentu zakupu. Takiego warunku nie spełnia mnóstwo budynków na rynku, na przykład zdemolowanych przez eksmitowanych właścicieli. Takie domy są sprzedawane wyłącznie za gotówkę, co daje możliwość osiągania zarobku przez spekulantów dysponujących gotówką.

Jest kilka różnych dróg zakupu nieruchomości, z czego większość jest fikcyjna lub niemożliwa do przeprowadzenia 😉 Niespłacane i zadłużone nieruchomości są sprzedawane na aukcjach bankowych, ale na niby. Cena wywoławcza wynosi cenę zadłużenia i nikt naturalnie nie zakupi dziś mieszkania za cenę z 2005 roku. Takie mieszkanie wraca do ksiąg banku udzielającego kredytu lub obsługującego obligacje MBS, i powiększa stan bilansowy. Co ciekawe, nieruchomości są wyceniane na podstawie ich wartości z czasów bańki, co powoduje że utrzymywanie domu przez bank jest dla niego racjonalne. Strata pojawia się w momencie sprzedaży domu za cenę rynkową, połowę ceny sprzed paru lat.

Sporadycznie organizowane są aukcje nieruchomości. Banki niechętnie idą tą drogą, bo to sprzedaż z największą stratą. Nie znam nikogo, kto by kupił dom w taki sposób.

Czasem nieruchomość sprzedawana jest poprzez short sale. Kredytobiorca przestaje spłacać nieruchomość i za zgodą banku wystawia ją na sprzedaż za cenę mniejszą niż kwota zakupu. Banki są niechętne takiej procedurze i przewlekają ją latami. Jeszcze raz zachodzi ten sam proces – do momentu sprzedania domu bank liczy sobie jego wartość tak jak w momencie zawarcia umowy kredytowej, czyli fikcyjnie.

Zdarzają się sytuacje, gdy sprzedający chce dokonać transakcji poza rynkiem, aby zaoszczędzić 6% prowizji dla realtora. Tak wygląda przykładowa oferta sprzedaży poza oficjalnym rynkiem.

Głównym rynkiem na którym dokonuje się obrotu jest MLS. Jest to system otwarty, do którego dane sprowadzać mogą banki i agencje nieruchomości, i z którego czerpią dane różne strony internetowe, będące interfejsem pomiędzy MLS a Internautą. Oto przykład domku, który jest do kupienia za gotówkę. Ktoś wyłoży $76k na zakup i $30 na doprowadzenie domu do stanu akceptowalnego przez FHA i sprzeda nieruchomość za $120k.

Share This Post

13 thoughts on “Zakup domu w USA część druga

  1. To, że inflacja w czasie 2 do 7 lat zeżre kredyt jest pewne.
    Ale nie jestem taki pewien, czy bezczelna i nienasycona zachłanność darmozjadów ustalających wysokość podatku od nieruchomości powiatu Cook, nie zniweluje tej pierwszej dogodności. Już dzisiaj ceny wielu domów wydają się być atrakcyjne, a podatków z nimi związanych już nie.

  2. siersciprecz:
    raczej nie zniweluje. Podniesienie podatku od nieruchomosci w sposob drastyczny spowodowaloby bunt i wykopanie ze stolka autora pomyslu.
    Na skale lokalna dosc latwo sie zorganizowac no i jednak ludzie maja znacznie wiekszy wplyw na wladze lokalne.
    Federalni – o to zupelnie inna bajka.

  3. W Europie (NL) bez problemu dostajesz kredyt na 4% stałe na 10 lat i jeszcze odsetki odliczasz od podatku.

  4. Doxa, czy pisząc, że oprocentowanie jest stałe, masz na myśli, że jest niezależne od stóp procentowych? Wydaje mi się, że coś takiego by było szalone ze strony banków. A jeżeli stałe jest tylko rozłożęnie rat, to inflacja inflacją, a stopy na poziomie 20% mogą nie zrobić dobrze kredytobiorcom…

  5. ER:
    tak, w USA ciagle mozna dostac (chociaz to staje sie trudne) tzw. fixed rate mortgage czyli wlasnie stale, niezalezne od stop procentowych.
    Pozyczki zalezne od wysokosci stop procentowych nazywaja sie adjustable.
    Pozyczka o stalym oprocentowaniu jest szalona tylko wtedy, kiedy mamy do czynienia z inflacja. Przez ostatnie 2 dekady inflacja byla na tyle niewielka w USA, ze bankom oplacalo sie udzielac takie pozyczki.

  6. Jak już wcześniej pisałem, lepiej jest wziąć FHA loan, rządowa. (-: Przez pierwsze 5 lat trzeba płacić PMI ale down payment wynoi tyle co nic. Jak sobie obliczysz to w ogóle nie opłaca się dawać dużego down payment, bank moga się wypchać. Dzięki temu cash flow jest dobry. (-

  7. Futrzak, mialem na mysli, że szalone jest udzielanie fixed rate mortgage w obecnej sytulacji, w ktorej zagrozenie inflacja jest, delikatnie mowiac, duze.. Czy nierezydent o udokumentowanych dochodach w swoim kraju, ma szanse na dostanie pozyczki w Stanach? :]

  8. ER:
    teoretycznie tak, ale banki w USA podchodza do tego bardzo nieufnie. BARDZO.
    Podejrzewam, ze to daloby sie zrobic gdyby te udokumentowane dochody pochodzily z krajow rozwinietych tj. starej EU, Kanady, Australii..
    Polski nie biora pod uwage.

  9. “Czy nierezydent o udokumentowanych dochodach w swoim kraju, ma szanse na dostanie pozyczki w Stanach?”

    NIE.

    I nie chodzi tu o twoj status. Musisz miec udokumentowany dochod na terenie USA oraz amerykanski Credit Report.

  10. Nonbeliver:
    nie do konca tak jest, przeciez zdarzaja sie ludzie – najczesciej slawni sportowcy badz ludzie biznesu, ktorzy zarabiaja krocie POZA USA i kupuja domy wcale nie placac 100% gotowka.
    Tylko, ze to sa wyjatki.

  11. Witam,

    To bardzo ciekawe co piszesz o bankach trzymających cenę domów. Na co one liczą w dłuższej perspektywie ?

    Przecież nikt nie kupi za te ceny, bo jak rozumiem przekraczają one cenę budowy nowego domu w obecnych czasach.

    Nominalne ceny z czasów bańki mogą osiągnąć dopiero jak dolar straci na wartości w efekcie inflacji.

    A tak przy okazji banki w USA zachowują się zupełnie jak prywatni właściciele ziemi w Polsce. Mimo kryzysu ceny działek budowlanych nie chciały spadać, a ostatnio w Wawie przekroczyły granice granic absurdu 😉

    Ale w Polsce jest to wybitnie efekt mizernej gospodarki przestrzennej. Rząd i władze lokalne nie prą w kierunku zwiększania przestrzeni pod zabudowę. A gdyby zmienili parę przepisów podaż działek wzrosła by zauważalnie i ceny powinny znormalnieć.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *