Chciałbym dziś przypomnieć prace napisaną w 1997 r. przez Piet M.A. Eichholtza, dotyczącą długofalowych zmian cen na rynku nieruchomości. Badanie dotyczyło tego samego budynku w Amsterdamie w latach 1628 – 1973. Jako, że pieniądz był oparty na złocie, zestawienie nie wymaga poprawek wynikających z inflacji, i jeżeli ktoś nie widział u Cynika, wygląda następująco:
Analiza ta falsyfikuje jakże często stawianą przez agentów nieruchomości tezę, że ‘w długim okresie ceny nieruchomości zawsze rosną’ oraz ‘ludzi przybywa a ziemi nie, więc ceny muszą rosnąć’. Otóż istnieją pewne fundamentalne ograniczenia, wynikające choćby z tego jak dużo ludzie są w stanie zarobić oraz jaką część dochodów mogą przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Przez stulecia średni poziom cen pozostał ten sam – zmiany cen spowodowane były wydarzeniami politycznymi, takimi jak wojny.
Wzrost cen prowadzący do baniek spekulacyjnych to wynalazek naszych czasów, otrzymany dzięki uprzejmości banków i możliwy w oparciu o system waluty papierowej. Mimo trwającego od dekad zjawiska biednienia społeczeństwa zawrotną karierę zrobił łatwo dostępny kredyt. Dało to złudzenie bogactwa i dostępności każdego dobra dla każdego obywatela. Oprócz odpowiedzialności bankierów dużą rolę odegrali zepsuci agenci nieruchomości, nie przedstawiający rzetelnych informacji kupującemu – oba te zawody stawiają na zysk za każdą cenę.
Do tego rządy miały swój wpływ, poprzez stworzenie sytuacji znanej jako hazard moralny oraz stymulowanie rynków najróżniejszymi programami ‘mieszkanie dla każdej rodziny’ – większa dostępność mieszkań ma ukryć fakt, że społeczeństwa biednieją. Na koniec warto pamiętać o milionach spekulujących ludzi, którzy uwierzyli w zapewnienia o wiecznie rosnących cenach, dla których wejście na rynek nieruchomości miało być sposobem na szybki zarobek.
Dla zainteresowanych cały dokument:
A Long Run House Price Index The Herengracht Index 1628 – 1973
3 replies on “Herengracht Index”
Jakkolwiek wpis wielce interesujący, nie mam pewności czy go zrozumiałem. Bo jeżeli nie, to rozumiem. Gdyby jednak ‘pieniądz był oparty na złocie’, to bronić muszę agentów nieruchomości, którzy podają cenę w bieżącej walucie. Gospodarz głosi tezę o nieuchronności inflacji pieniądza fiducjarnego (to bezsporny fakt), zatem statystyczne tamci zawsze mają rację, bo CENY ‘w długim okresie’ rosną. Tym bardziej mają rację (tym razem przewrotnie), że nieruchomość jest dla nich towarem, a dla nabywcy raczej schronieniem. Łatwo znaleźć na wykresie odcinki, gdzie ceny wahają się o 50 – 80% w ciągu dekady, np. zmiana obecna jest niewiele większa od tej po 1. Wojnie Światowej (wykres nie jest logarytmiczny).
W złocie? Nie sądzę.
A co ze wzrostem produktywności kapitału związanym z rozwojem technicznym. Czy taki dom nie powinien w długim okresie raczej tanieć? Ze względu na taniej dostępne alternatywy? W tym wypadku analiza nieuwzględnia (tzn uwzględnia ale przez niemą akceptację i niewspominanie o tym) zmiany subiektywnych odczuć nabywców dotyczących domu. Po pewnym okresie wraz ze rosnącym wiekiem budowli nadawana jest mu subiektywnie przez potencjalnych kupców coraz większa wartość. Dużo ciekawszy byłby dla analizy przypadek dokładnie tego samemgo domu, który w każdym punkcie analizy jest np. dokładnie dwuletni – ozywiście jest to niemożliwe ;).
Nie mniej jednak ciekawy wpis.
pozdrawiam
Fajnie byloby moc sciagnac ten dokument…