econ survival z wykorzystaniem P/R-u

[wpis gościnny]

Pozwolę sobie po raz 598 powrócić do tematu nieruchomości. Wydawało mi się, że na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy z grubsza pewne sprawy obgadałem, no ale okazuje się iż jednak nie.

Temat pierwszy – wykres z http://justpaste.it/banka-nieruchomosci czyli to badziewie:sciema

Dawno, dawno temu sprawa była już rozpisana, ale (skoro gdzieśtam zauważyłem wątpliwości)  jeszcze raz powtórzę: ściema. Jest to zmanipulowany wykres GUS-owskich “cen 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania“. A zatem info o “nakładach poniesionych przez inwestorów na budowę wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych“. Jak się wpisze dane z linku w arkusz kalkulacyjny i zrobi wykres, wychodzi to:  norm

Ale jak człowiek konkretnie „ściśnie” ów wykres w poziomie (o takim manipulowaniu można poczytać tutaj) to otrzymujemy: manip

I powyższą kreskę jakiś fajansiarz wpasował w model Rodrigue’a. A potem po internetach się rozeszło. I do dziś trzeba sprawę prostować.

Lecimy dalej. Temat drugi – moje widzimisię o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Bez głębszego wnikania w istotę sprawy, wiemy, że rynek nieruchomości podlega cyklom. Żyjemy sobie w takim „cudnym” systemie „skrępowanej gospodarki rynkowej”. Nie jest to w żadnym wypadku kapitalizm. Nie jest to też socjalizm.

Terminu „skrępowana gospodarka rynkowa” (inaczej: „interwencjonizm”) pierwszy raz użył Ludwik von Mises (poświęcił mu część szóstą swojego opus magnum „Ludzkie działanie”, s. 605-726). Oznacza on system, „w którym władza ingeruje w działanie gospodarki rynkowej, ale nie chce całkowicie wyeliminować rynku” (s. 607). Jeśli kogoś interesuje, to temat ciągnął dalej Rothbard w książce „Interwencjonizm, czyli Władza a rynek”.

O ile dla przeciętnego obywatela ów wspomniany rynek jest skrępowany, to dla takiego choćby bankiera – wręcz przeciwnie. Bankier ma np. przywilej naprodukować se z dupy praktycznie tyle kredytu ile tylko klienci sobie zamarzą (i okresowo uskutecznia to bardzo intensywnie). Jeśli zatem nagle, jakaś większa grupa ludzi zapragnie kupić określone dobro (np. mieszkanie) na krechę – to mamy cenowy rollercoaster. W US na przestrzeni lat wyglądało to tak:

image011

 I teraz klasyka handlu. Kupuj tanio. Sprzedawaj drogo. Zielone światełko (oznaczone na wykresie) – ceny są OK, można kupować. Czerwone światełko – jest drogo i lepiej przeczekać. Zła wiadomość jest taka, że wysokie ceny na nieruchomościach potrafią utrzymywać się dość długo.

W jaki sposób określić czy ceny na rynku są odpowiednie ? Cóż – zacznijmy od rozróżnienia dwóch rzeczy, a więc ceny i wartości. Cena – jak zauważył dekady temu Carl Menger (AEIOU) jest rzeczą subiektywną. Określone dobro ma taką cenę jaką klient chce zabulić. Jeśli np. ludzie życzą sobie płacić za mieszkania nie tyle ile są fundamentalnie warte, a tyle ile im bank da kredytu – to tyle właśnie płacą…. Proste.

Pytanie zatem – w jaki sposób nie przepłacać i dowiedzieć się ile mieszkania na rynku (średnio, w danym okresie) mogą być fundamentalnie warte ? (Docelowo próbujemy się po prostu dowiedzieć, czy przypadkiem na rynku nie ma bańki.)

Tutaj moglibyśmy szukać odpowiedzi długo i namiętnie, bo powyższym zagadnieniem zajmują się najtęższe, akademickie głowy. Nie mamy jednak innych ambicji niż prosty econ survival – zatem wybierzmy łatwą i szybką metodę, relację ceny do kosztów wynajmu czyli wskaźnik P/R (w poprzednim tekście publikowałem tabelę z obliczeniami). Zaznaczę także, iż w niniejszym wywodzie patrzymy na “ogólną sytuację rynku” i “ogólny klimat” dla całego kraju. Rozważanie pojedynczych przypadków jest znacznie bardziej skomplikowane i lepiej w to nie wnikać.

Próbujemy zatem znaleźć odpowiedź na pytanie „Ile czynszów powinny kosztować mieszkania ?” W US publikowane są dane z ostatniego półwiecza (Lincoln Institute). uspr

 W Stanach średnie ceny nieruchomości przy „zielonym świetle” to ostatnio poziom jakichś 230-240 czynszów. Przy bańce szczytującej w 2006, odfrunęły do poziomu 402,7. Ale co poleci – musi też opaść. Jak widać na wykresie, po pęknięciu bańki inwestorzy weszli z powrotem na rynek akurat przy relacji P/R notowanej na początku lat 90-tych ub. w.

 ——–

Czas na Polskę. Od razu piszę, że sprawa jest mocno dyskusyjna i nawet zastrzegam sobie prawo do zmiany opinii (oj mogę się mylić i to ostro)  😀 Jestem także otwarty, a nawet proszę o krytykę. Wszelkie dane jakie udało mi się zebrać udostępniłem w linkowanym wyżej zbiorze (mimo pozorów są dość ubogie). Nie mniej jednak posiłkując się nimi, wyrobiłem sobie zdanie, iż pewna stabilność oraz względnie zdrowa sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w PL (lub jak kto woli – na rynku klit z tekturowymi ścianami) miała miejsce przy poziomie P/R:

  •  150-170 czynszów – dla większych polskich miast (szczególnie Warszawy)
  • 120-140 czynszów – dla reszty kraju

W szczycie bańki cena mieszkań dojeżdżała u nas do 290-310 czynszów. Co poleci (szczególnie tak wysoko) – zawsze spada. Zatem jestem zdania, iż czerwona lampka będzie świecić nad nieruchomościami w PL aż do czasu zjazdu relacji P/R, do podanych wyżej przedziałów. Obecnie (II poł. 2013) poziom jest ok. dwustu. Osobiście nie zbliżę się do nieruchomości, dopóki w raportach i danych z których dotychczas korzystałem (ceny nowych mieszkań: Rednet, ceny najmu: Open Finance) nie zobaczę P/R w podanych granicach. I innym też zalecam daleko posuniętą ostrożność.

Tutaj wykres cen dla kilku polskich miast (z zieloną i czerwoną lampką, a jakże):image007

Bania jak ta lala i nie ma nawet nad czym dyskutować. Wartym rozważenia jest jednak sposób jej „rozładowania”.

Wielu ludzi spodziewało się, bądź spodziewa jakiegoś spektakularnego i szybkiego zjazdu, a’la model Rodrigue’a. W US zresztą pęknięcie bańki przebiegło właśnie w tak gwałtowny sposób. W Polsce nie jest to jednak możliwe z dwóch głównych przyczyn.

Przyczyna pierwsza: W US kredytobiorca hipoteczny miał możliwość odesłać klucze od mieszkania do banku i uwolnić się od długu. Jeśli w momencie pękania bańki zauważył, iż nie ma sensu spłacać gigantycznego kredytu za taniejącą nieruchomość, po prostu żegnał się z bankierem i zaczynał wszystko od nowa. Z drugiej strony, kredytobiorców, którzy nie spłacali rat, szybko i skutecznie wyrzucono z domów, a te wystawiono na licytację. Ceny zatem spadły – bo mogły.

W Polsce, wg raportu KNF na koniec rok 2012 było 105 911 kredytów hipotecznych z LTV powyżej 120%. To już jest taki próg bólu, że ludzie (w większości) jakby mogli, to by odsyłali bankom klucze, co spowodowało by nakręcenie spirali spadku cen. Oczywiście rodzimi kredytobiorcy nie mogą ot tak odspawać się od bankiera. Nadto w PL (ale to przypadłość całego „starego kontynentu”) bardzo opornie idą eksmisje (a potencjał jest spory, KNF podawał, że ponad 20 tysięcy kredytów hipotecznych ma opóźnienia w spłacie dłuższe niż pół roku).

Przyczyna druga: Nadal jest popyt: image001

Co tu dużo pisać. W powyższej tabeli (na czerwono) widać, że nadal popyt jest i choćby nie wiem co – musi się „wyskakać”. Ponad 400 tysięcy wniosków o kredyt w roku 2011, z tego ponad 200 tysięcy rodzin odchodzi z kwitkiem. Rok 2012 – niewiele gorzej… Ten popyt cały czas jest. Wraz z kolejnymi rocznikami wychodzącymi ze szkół i uczelni to się kumuluje i tylko czeka na poluzowanie polityki kredytowej. Ci ludzie nie odpuszczą i znów do banków wrócą. Zgaduję (optymistycznie), że jeszcze ze trzy-cztery lata ten popyt będzie robił „ciśnienie”. I skończy się pewnie dopiero, gdy telewizja pokaże dramaty zrujnowanych kredytem hipotecznym rodzin.

W zeszłym roku, gdy poszukiwałem wzorca do tego w jaki sposób bania na polskich nieruchomościach może sflaczeć, wynalazłem dwa przykłady krajów, w których ceny pompował i podtrzymywał wyż demograficzny. Japonia i Szwajcaria: image009Spróbujmy zinterpretować ten wykres.

Okres wzrostu cen: szybki i typowy dla bańki. Spadek cen: tu można zapewne posłużyć się opisowym sformułowaniem: „schody w dół” (podkreślmy, że dość długie). Przy czym każdy „schodek” (czasowe podtrzymanie cen, bądź nawet lekki wzrost) to najpewniej efekt zluzowania polityki kredytowej, ewentualnie interwencja państwa.

Na zasadzie analogii do powyższych przykładów można chyba napisać (jeśli nie to możecie krzyczeć w komentach), iż w kilkuletniej perspektywie kierunkiem dla nas jest południowy wschód. Bardziej obrazowo – można chyba przyłożyć polską kreskę gdzieś między japońską, a szwajcarską i dorysować sobie dalszą część. (Choć jeśli w RPP i KNF zgłupieją – to w międzyczasie można by jeszcze jakiś fikoł na cenach zobaczyć).

I tak jak zaznaczyłem wcześniej: w mojej opinii, czerwone lampki nad nieruchomościami mieszkaniowymi w PL nie zgasną aż w raportach, (na podstawie których robiłem wcześniejsze zestawienie) znów zobaczymy wskaźnik P/R w relacji:

  •  150-170 czynszów – dla większych polskich miast (szczególnie Warszawy)
  • 120-140 czynszów – dla pozostałych miast

Tu jednak kolejny raz podkreślam dyskusyjność owego założenia. [Doxa: historyczne dane wskazują, że współczynnik ten może spaść nawet w okolice 80. Wskaźnik na poziomie 120 wydaje się wysokim.]

Na zakończenie jeszcze mała uwaga. W niniejszym tekście, dla zobrazowanie okresów wysokich i niskich/normalnych cen nieruchomości posłużyłem się zapożyczonym od Cynika9 systemem „czerwonych” i „zielonych” lampek (tylko ideą – metoda jest “własnej produkcji” 😉 ). [Doxa: ten system oznaczeń przypomina mi Wałęsę i jego plusy dodatnie oraz plusy ujemne.]

Zauważcie jakim ciekawym przypadkiem są ludzie, którzy weszli w nieruchomości w „okresie zielonym”. Kupili za dobrą cenę. Zrealizowali ideę wolności finansowej dzięki wynajmowi mieszkań (i chwała im za to). Po czym – naganiają do inwestycji innych, ale już w „okresie czerwonym”… Argumentując, że: „no ale przecież nam się udało”…

OK. Jeśli ktoś jest dobrym specem to i przy „czerwonych lampkach” znajdzie odpowiednie okazje, wynegocjuje w banku jakiś dupochron oraz wyprowadzi inwestycje na dodatni cashflow. Problem jednak w tym, iż osób o takim potencjale nie ma wiele. A do nieruchomości (utożsamianych często z łatwym zarobkiem/spłacaniem kredytu przez najemców/lajtowym życiem itp.) niestety lgnie bardzo specyficzna grupa ludzi. I jakoś nie bardzo wierzę, że owe „bogate ojce” zrobią teraz dobry interes.

No ale cóż. Przy interesach z bankiem ludzkość wypracowała na przestrzeni lat kilka zasad, które Polacy łamią… I to nie skończy się dobrze.

Reguła 1. Kredyt bierz w tej walucie, w której zarabiasz.

Reguła 2. Nie bierz kredytów przy niskich stopach procentowych. [Doxa: dotyczy to systemów kredytów zmiennoprocentowych, w USA gdzie kredyty są stałoprocentowe bierze się je w okresie niskiego oprocentowania.]

Zasadności pierwszej reguły raczej tłumaczyć nie muszę. Zaś co do drugiej – prosta sprawa. Kredyty dobrze brać się przy wysokim poziomie stóp procentowych, a kończyć spłacać przy niskich. Jeśli ktoś daje rade obsługiwać wysoko oprocentowaną pożyczkę, lub jeśli w takiej sytuacji cashflow z inwestycji mu się elegancko spina – to tym lepiej poradzi sobie w okresie spadku stóp procentowych. Gorzej jeśli delikwent dopasuje chomąto przy niskich stopach, a one… pewnego pięknego dnia… jeszcze nie prędko… ale kiedyś…. zrobią fikołka…

No i tyle econ survivalu na dziś.

Ciężka sprawa  tymi nieruchomościami, ale może wspólnie do czegoś konkretnego tutaj dojdziemy 😉

Update:

Wskaźnik P/R dla największych polskich miast:

ceny transakcyjne mieszkań (X 2013) za: http://content.tabelaofert.pl/87260-/consulting/Raport%20Rynkowy-pazdziernik.pdf

ceny najmu za (V 2013, niestety nowszych nie ma): http://www.open.pl/news/zyski_z_wynajmu_duzo_wyzsze_niz_na_lokatach_i_obligacjach.html

Łódź

Kraków

Poznań

Warszawa

Wrocław

P/R

średnia: 200,41

4634/22,18

 208,92

6247 / 31,21

200,16

5741 / 27,14

211,53

7377 / 41,35

178,40

6114 / 30,11

203,05

Share This Post

36 thoughts on “econ survival z wykorzystaniem P/R-u

  1. Jak autor zauważa cytat: żyjemy w systemie „skrępowanej gospodarki rynkowej”,
    wobec tego można wnosić ze siły rynkowe mają mniejsze znaczenie w kształtowaniu sie cen nieruchomości, niż interes banków, czy Państwa. a wydaje mi się, że wcześniej wskazane podmioty nie będą zadowolone ze spadku cen nieruchomości.
    Rada, ze kredyty należy brać kiedy oprocentowanie jest wysokie jest trochę dziwna- wg mnie należy brać je, kiedy oprocentowanie jest niskie i zostawić sobie rezerwę dochodów na ewentualną podwyżkę oprocentowania.
    Przychody wynajmu są wg mnie w dużym stopniu pochodną ceny nieruchomosci. Do oszacowania wartości nieruchomości można zastosować koszt wytworzenia.

  2. @Seba

    jak odcisnac wode, to odnosze wrazenie, ze pojawilo sie twierdzenie, ze bania wprawdzie jest, ale incognito i taka bestia sprytna, ze jej flaczenia nie da sie zauwazyc, o peknieciu nie wspomne! Przeszkadza temu wciaz obecny popyt i wredne polskie prawo, ktore nie pozwala na doprowazenie do masowych licytacji. Wedlug mnie jest to tzw. klasyczne odwracanie kota ogonem, bo powstaje pytanie, co to w ogole w takim razie jest bania, skoro (wedlug Pana Seby) nie flaczeje i flaczec nie bedzie. Po “trzecie primo” Japonia w latach 90tych to nie jest dobry przyklad flaczenia bani, bo w tym czasie w Japonii byla ksiazkowa deflacja cenowa, a wiec powolny spadek cen jakiejs klasy aktywow nie byl niczym nadzwyczajnym. W Szwajcarii oficjalnej deflacji cenowej niby nie bylo, ale baza monetarna byla utrzymywana na stalym poziomie, a wiec przy rosnacej liczbie mieszkan tez ceny mialy prawo spasc, choc tu sie nie upieram na ile spadly z powodu flaczenia a na ile z powodu deflacji w jakiejs klasie aktywow (w koncu brak sredniej deflacji nie oznacza, ze w jednej z klas aktywow jej nie bylo). Po “piate primo” (u Łosi po trzecim jest od razu piate) radze wyrysowac sobie wykres cen nieruchomosci w PL i podzielic kazda dana przez owczesne ilos pianiadza w obiegu (ze strony NBP). To powinno wyjasnic watpliwosci “w temacie ” flaczenia bani. Swoja droga to jest dopiero dramat, zeby przezyc flacznie i nawet go nie zauwazyc!

    A na koniec wisienka.

  3. Co do wykresów pokazujących cenę mieszkania w ilości czynszów miałbym jedną uwagę.
    O ile np. w USA dane obejmują dosyć długi odcinek czasowy, gdzie można sensownie połączyć minima dające jakąś bazę, to w Polsce nie ma danych statystycznych, które mogą być podstawą wnioskowania o minimalnej wartości wskaźnika cena/czynsz. Mówię tu o samych danych. W tej sytuacji oczekiwanie że cena spadnie do określonego poziomu jest jedynie przypuszczeniem, opinią, pobożnym życzeniem autora. Bez urazy oczywiście – chodzi mi o samą możliwość wnioskowania na podstawie posiadanych danych.
    Sam mam ograniczoną wiedzę o rynku nieruchomości (i średnio mnie interesuje) więc nie mogę się do tej opinii odnieść, ale że zajmuję się trochę analizą danych to podejrzewałbym parę czynników jakie mogą wpłynąć na wspomniany współczynnik.
    Np. poziom startowy nie musi być “bazą”, do której cena wróci po pęknięciu bańki dlatego że na początku badanego okresu inne były warunki zakupu nieruchomości, inna grupa która w to wchodziła itd. Był to wg mnie “stan nieustalony” do którego powrotu już raczej nie będzie. Trochę przerysowując – powrót do tamtych warunków oznaczałby że mógłbym sobie kupić mieszkanie za to co wyciągnę z bankomatu za rogiem, a umówmy się że to raczej mało prawdopodobna sytuacja 🙂
    Ze względów systemowych 20 lat temu rynku nieruchomości w obecnym rozumieniu prawie nie było. Zapóźnienia w budownictwie są być może cały czas nadrabiane (nie wiem jakie mamy wskaźniki ilości mieszkań do ilości obywateli w porównaniu do innych krajów). IMO ciężko wyrokować jaka dla naszego rynku jest sytuacja stabilna w dołku, przy którym autor narysowałby swoje zielone światełko 🙂
    Pozdrawiam.

  4. Jedna rzecz mi się w tym dość ciekawym wywodzie nie spina. Otóż jeśli mamy stosunek X / Y to żeby stosunek ten zmniejszyć do odpowiedniej wartości albo się zmniejsza X (cena mieszkania w tym przypadku) albo … zwiększa Y (cena wynajmu).

    Poza tym np. w takiej Warszawie – można wynająć kawalerkę za 1500 albo też ją kupić za ok. 200k. Co daje 1.33 współczynnik? Czyli z wywodów sądząc jest tanio czy drogo?

    To samo przeciętne mieszkanie np. na Ursynowie – 40m2, wynajem 2300, cena 350k. Hm.. 1.5. Ale lokalizacja ciut lepsza. To jest tanio czy drogo?

    Nie odnoszę się do innych lokalizacji bo po prostu nie znam innego rynku. Podobno wynikową ceny jest popyt/podaż (tak mówią, o ile rząd się w to nie wmiesza), i skoro są chętni na zadłużanie się przy tym co jest to ceny stanęły.

    Rzeczą pomijaną we wszystkich tego typu analizach jest czynnik kulturowy. W krajach takich jak Polska, Ukraina, Rosja w odróżnieniu od Niemców, Aglików czy innych Francuzów istotne jest MIEĆ mieszkanie a nie go wynajmować. Zupełnie inne priorytety. Więc chętni się znajdą – troszkę myślenie jest inne.

    Jeśli miałbym coś obstawiać, to bym obstawił że mechanizmy inflacyjne będą niestety będą … napędzały wzrost cen. Ale o tym się przekonacie za 2-3 lata jak wejdziemy w obszar coraz większych problemów ekonomicznych kraju.

    To co może skokowo spowodować spadek cen to wdrożenie podatku katastralnego, który czeka tuż za rogiem. Wtedy na pewno spadnie.

    Acha – na popyt negatywnie też wpływa 2milionowa emigracja ludzi młodych. Jeśli nie będa chcieli wrócić (a gdzieś trzeba mieszkać) to nici z popytu. W małych miastach ceny się sypną mocno. W dużych, gdzie jest i raczej będzie praca ceny nie spadną…

  5. @ nn

    Inflacja nie koniecznie musi napedzac ceny nieruchomosci. W PL nieruchy kupuje sie na kredyt. Inflacja przyczynia sie do podnoszenia stop procentowych.
    Stopy w PL sa o wiele wyzsze niz w eurozonie.

    @ Przemyslaw

    W PL wynajem dotyczy czesto mieszkan kompletnie umeblowanych a to wiaze sie z innym rodzajem klienteli. W DE mieszkania wynajmuja rodziny na trwale. W przypadku mieszkan umeblowanych w PL klientami sa czesto pracownicy firm np.
    DB. Bahn/ Schenker. Oni sa w stanie placic za 70m w Katowicach 3300 PLN miesiecznie, tyle ze sa klientami przelotnymi, rok, dwa i koniec.
    Obserwuje ten rynek na przykladzie konkretnych ofert. Np. os. Debowe Tarasy Katowice, tam jest w ofercie kilkadziesiat mieszkan do wynajmu i Stoja puste.
    Do tego dobudowuje sie kolejny etak osiedla czyli dodatkowe kilkadziesiat/ set mieszkan.
    Obserwuje rynek wokol Krakowa i Polska poludniowa.
    Tam jest tyle wybudowanych domow i miszkan ze spbie nie wyobrazacie. Od lat te same oferty.
    Rynek jest martwy od 3 lat. A ceny?. No wlasnie , nie spadaja, przynajmniej te wywolawcze.
    Nie wiem co sie przyczyni do wywazenia rynku. Moim zdaniem ceny mieszkan sa jeszcze o 30% zawyzone. Jedynie cena Metra gruntow budowlanych jest na w miare neutralnym poziomie.

  6. @Takie Jeden Łoś – przyglądam się dyskusji i widzę pewną nierzetelność:

    Napisałeś:
    ” Wedlug mnie jest to tzw. klasyczne odwracanie kota ogonem, bo powstaje pytanie, co to w ogole w takim razie jest bania, skoro (wedlug Pana Seby) nie flaczeje i flaczec nie bedzie.”

    Natomiast Seba wprost napisał, że:
    “Spadek cen: tu można zapewne posłużyć się opisowym sformułowaniem: „schody w dół” (podkreślmy, że dość długie). Przy czym każdy „schodek” (czasowe podtrzymanie cen, bądź nawet lekki wzrost) to najpewniej efekt zluzowania polityki kredytowej, ewentualnie interwencja państwa.”

    Zatem wyraźnie napisał, że będzie flaczeć, tylko nie raptownie, a powoli, “schodkowo”.

    Jestem ciekaw Twojego zdania, więc zachęcam Cię do powtórnego przeczytania artykułu (tym razem uważnego) i rzetelnego ustosunkowania się do argumentów.

    @Arczi – siły rynkowe działają jak grawitacja. To, że ustroju socjalistycznym nie było wolności gospodarczej, nie sprawiło, że przestały działać prawa podaży i popytu. Nie jest tak, że państwo swoimi ustawami może zmienić te prawa. Dlatego rady Seby są jak najbardziej słuszne.

    (Przypomniało mi się wspaniałe hasło Szumlewicza: “ustawą znieść ubóstwo” 🙂 )

  7. Co dzieje sie z dlugiem USA?
    Przed godzina bylo 17 bln 211 mrd a teraz jest o 15 mrd mniej.
    Zegar sie cofa?

  8. Coraz lepsze wpisy pod względem merytorycznym oraz formalnym!

    Uciekając od oceny meritum, pozwolę sobie zauważyc, że kredyt powinno się brac w…osłabiającej się walucie. Nie musi to byc akurat waluta, w której się zarabia.

    W sumie tyle. Panowie Pozdrowienia!

  9. Większość woli komsumować i komentować, bo sama nie jest w stanie takiego wykładu napisać… W tym ja :-),
    chylę czoła i dziękuję!

  10. update: P/R w Szwajcarii są obecnie z powrotem na poziomach piku z 1990. Liczone w latach – 34y. Wg tej samej tabelki w PL wartość ta jest prawie 2x lepsza – 18y. Jeżeli P/R w PL miałyby więc spaść do szwajcarkiego poziomu w dolinie między pikami to już tam z grubsza powinny być…

  11. Troszkę doxa to się może nie sprawdzić co piszesz. Porównujesz rynek polski do amerykanskiego. To mniej więcej , jak stosować AT dla spółek z wig20 a potem dla mało płynnego badziewia z NC. Jaki to ma sens ? Poza czysto teoretycznym, żadnego. Rynek najmu w Polsce ma nieco ponad 20 lat. Ten normalny rynek. Przedtem to była partyzantka. Jeszcze jedno, aby cena budowy spadła np. w Warszawie do 2,5 tys zl za 1 m kw. to cena działek powinna spaść do max 200 zł za m kw, cena materiałów (non stop drożejących o min 30-40 %), a cena robocizny, czyt. pensje robotników z 1,8-2,3 tys zł (średnio) do 1,2-1,4 tys zł. Na dziś za tyle to nikt nie chce betoniarki obsługiwać.

  12. @Doxa

    W sumie to się tylko zastanawiam po co. Teraz i tak nikt już kredytu w walucie obcej nie dostanie.
    Co się dziwisz, że większość woli konsumować, skoro znajdzie się frajer co poda coś na tacy?

  13. @cynik9

    hmm… tekst pisałem między godziną 0, a 1 w nocy więc zbyt klarowny to on nie jest 😉
    ale czy naprawdę z tego co naskrobałem wynika, że mógłbym sugerować “równanie” polskiego P/R do poziomów szwajcarskich z okresu “doliny między pikami” ?
    Wykres z przebiegiem poziomu cen dla Szwajcarii i Japonii dałem jako przykład tego, że bańka na nieruchomościach niekoniecznie musi szybko pęknąć, może też powolutku i stopniowo “sflaczeć”.
    Na porównywanie P/R Polski wobec krajów zachodnich jeszcze za wcześnie. Nie ten poziom zamożności. Ppoza tym u nas kupuje się klitę w bloku, a tam – raczej domek z kawałkiem podwórka.

  14. @Seba

    Piszesz o targetowanym P/R 150. Opieram się jedynie na tym co usłyszałem jednym uchem w radiu jadąc samochodem.
    Średnia cena m2 w Warszawie była podana jako 8200zl a srednia cena najmu mieszkania dwupokojowego to 2300zl. Z tych danych P/R wychodzi już 150, ale zaznaczam, ze nawet nie zarejestrowalem zrodla tych danych.

  15. Mieszkanie dwupokojowe=50 metrów. 2300/50=46. 8200/46=178,26. (więc bliżej 180 a niż 150)
    Dodałem na końcu tekstu update w postaci wyliczenia aktualnego P/R największych polskich miast posiłkując się danymi z Rednet Consulting i Open Finance.
    Wcześniej (w poprzednim wpisie ze zbiorem tabel) posługiwałem się tymi samymi źródłami więc jest tutaj kontynuacja.

  16. Dziękuję autorowi za wyczerpującą analizę.

    Mam jednak wątpliwości co do linkowanej Tabeli Średnich Cen Mieszkań. Pamiętam że w połowie 1998 roku sprzedaliśmy mieszkanie w jednej dzielnicy Łodzi, aby kupić mieszkanie w innej dzielnicy. W obu przypadkach cena wynosiła niespełna 1300 zł/metr. Pamiętam też, że kredyty hipoteczne były wtedy KOSZMARNIE drogie, ich oprocentowanie roczne wynosiło 26% i mało kogo było na nie stać. Dlatego dominowały takie transakcje wymienne i gotówkowe i rynek był płytki. Był to też czas kryzysu i bezrobocie rosło.

    Ale ja nie o tym. Skoro w połowie 1998 roku cena metra wynosiła 1300 zł/metr, to jakim cudem cena metra w linkowanej tabeli skoczyła do 2331 zł?! Wzrost o +79% w ciągu dwóch lat? Myślę, że ceny w Tabeli są albo zawyżone, albo deweloperskie ceny nowych mieszkań albo są to ceny ofertowe. Na pewno nie rzeczywiste ceny transakcyjne.

    [Seba]: Ceny z lat 2000-2005 spisałem od blogera Marka Żelińskiego, a on z kolei z jakiegoś starego raportu od firm REAS i Rednet. Na pewno są deweloperskie i najpewniej też ofertowe. Ceny transakcyjne w raportach pojawiły się niestety dopiero niedawno. Ogólnie z danymi jest lipa. Próbuje kombinować wnioski z tego co mam.

  17. @Freeman
    Co do Krakowa, przyklad mi znany z niedawna, 2 pokojowe mieszkanie w Starej Hucie 51 metrow, cena wywolawcza 2 lata temu 250, rok temu 220, poszlo za 205, tak wiec zalezy gdzie patrzymy, ale ceny w Krakowie moga spadac

  18. Sorry za double post, dopiero pozniej zobaczylem ta tabelke pod tekstem. W przypadku powyzszego mieszkania zdaje sie rowniez byl rozwazany wynajem, i z tego co wiem to P/R by sie zgadzalo, okolo 200 (realnie do wynajecia byloby za 1000zl).

  19. Ale tepaki, nie moge, 99% ludzi nie zauwaza podstawowych mechanizmow

    rada aby brac kiedy stopy sa wysokie jest naprawde swietna
    ale to jest jak widac rada dla inteligentnych, ci mniej inteligentni nawet jak im sie rade przedstawi to i tak nie zrozumieja ze to rzeczywiscie dobra rada

    wiec wam to powiem krotko i na temat

    to tani kredyt winduje ceny
    jesli stopy sa wysokie, to znaczy ze kredyt nie jest tani, a to znaczy ze ceny tez nie sa wysokie!!to jest podstawowa zasada ktora przyswieca wszelkim wzrostom.

    rata jest wyzsza, malo kogo na nia stac wiec ceny spadaja!

    i to dlatego glownie wtedy powinno sie brac kredyty, bo to znaczy ze w przeciagu kilku lat, moze 5, do 10 cykl stop sie zmieni na nizsze
    i nastapi pompowanie bani (tani kredyt) i ceny nieruchomosci wzrosna

    to wlasnie wtedy mamy pewnosc ze nieruchomosci sa tanie!

    czyli nie ma ryzyka ze wtopilismy, bo jestesmy do przodu 2x
    1.. mozna sprzedac nieruchomosc z zyskiem i to sporym, mozna sprzedac latwo!
    i raty beda duzo nizsze niz na poczatku

    ale sa 2 powody..

    2 powod jest taki ze gdy stopy sa wysokie to banki starajac sie w ogole sprzedac jakies kredyty (latwo nie jest bo one sa drogie) schodza z marzy do totalnego minimum! wiec gdy tylko odwraca sie trend na stopach
    zyskujemy podwojnie!

    obecnie przy niskiech stopach banki moga sobie pozwolic na dosc spore marze
    a na dodatek programy typu rodzina na swoim, powoduje ze jeszcze bardziej banki moga windowac te marze
    i wlasnie przy niskich stopach sa najwieksze lowy na leszczy ktorzy zaplaca na pewno zdrowiem za to ze wzieli kredyt

    a taki program jak RNS jeszcze bardziej podkreci windowanie cen

    a przy okazji uwazam ze teraz ceny wzrosna (przez niskie stopy i przez program RNS), moze przez rok, dwa
    ale potem bedzie juz totalny zjazd w dol!

    to jest dokladnie tak jak na tym wykresie, teraz bedzie male odbicie
    nie krotsze niz poltorej, 2 lata
    musi byc czas na zlowienie leszczy

    a teraz pomysl co bedzie gdy kupisz nieruchomosc gdy stopy sa niskie, kredyty taanie
    i masz na wyzsza rate
    (to jest najglupsze co mozna zrobic)

    sytuacja bedzie wygladala tak, zaczynaja podnosic stopy, rata ci rosnie
    zaczyna sie stagnacja na rynku, bo kredyty drozsze malo jeleni sie decyduje
    ceny spadaja!

    i co?, i twoje oszczednosci ida na wyzsze raty, a i tak ciagle jestes do tylu, bo wartosc nieruchomosci spada, tracisz podwojnie

    ale zaraz sie okaze ze tracisz nawet potrojnie, bo wraz z rosnacymi stopami spada konsumpcja, bo kazdy kredyt jest drogi, pojawiaja sie problemy z praca, latwo mozesz ja stracic, jak dostaniesz nowa, to zaplaca ci mniej

    powiem wam cos jeszcze, naszlo mnie na to ostatnio
    i to jest mega ciekawe 🙂

    ta ustawa z doplatami do mieszkan, co to zaraz bedzie obowiazywac
    to jest bubel, jest niekonstytucyjna, i to jest jasne jak slonce

    i ja mysle ze oni specjalnie tak ja skontruowali zeby byla bublem
    jak myslicie, dlaczego?

    zaczna sie wnioski do trybunalu o zbadanie czy ona jest niekonstytucyjna, w czasie gdy ona bedzie juz obowiazywac
    w mediach pojawia sie glosy ze moze rzeczywiscie ona jest niekonstytucyjna
    zaczna sie przebakiwania ze jesli trybunal orzecze ze ustawa to bubel, to program trzeba bedzie zamknac, ustawe napisac od nowa.
    a to nie takie proste, bo nie ma kasy na finsowanie kredytow wszystkim.
    wiec program zamykamy 🙂

    i trzeba sie spieszyc zeby jeszcze moc z niej skorzystac na starych warunkach

    i wiecie co sie bedzie wtedy dzialo? leszcze rzuca sie na mieszkania, no bo ostatnia taka szansa na kupno, wywinduja ceny

    a co jak zamkna program? podwyzsza stopy?
    ostatni z kredyciarzy gasi swiatlo 🙂
    a ci z gotowka, po odczekaniu okolo 2 lat moga kupowac za bezcen 🙂

  20. Nn, komentarz z wczoraj o różnicach kulturowych. Otóż Anglia nie jest krajem, gdzie ceni się wynajmowanie. to jest miejsce o najbardziej porąbanym rynku nieruchomości, jaki widziałem. właściciel domu to szanowany gość, który daje wkład w lokolną społeczność, a jak ma mieszkania na wynajem, to jest dodatkowo biznesmenem świadczącym ważne społecznie usługi dla tych niezaradnych, ktorzy są zbyt leniwi, żeby uskładać na mieszkanie. oczywiście mieszkania w dłuższej perspektywie mogą tylko drożeć, pardon, zyskiwać na wartości, co jest oznaką zdrowia gospodarki i jednocześnie jest zdrowe dla gospodarki. wzrost wartości mieszkań jest nagrodą dla tych pracowitych, zapobiegliwych właścicieli.

  21. Z tym P/R dla Wawy to jakas sciema. Wynajem za 41.35 PLN z metra, to jest moze dla klientow, ktorzy wynajmuja na rok-poltora roku. Tacy klienci jednak potem odlatuja i po takiej cenie trzeba nasepnego szukac 2-3 miesiace, wkladajac jeszcze kase w remont. A taka przerwa od razu zaniza sredni przychod. Poza tym tacy klienci zadaja wyzszego standardu i marudza. Lepsi sa tacy, ktorzy wynajmuja dluzej i za nizsze stawki, ale wtedy to nie jest 41.35 tylko mniej, ale za to na dluzej i z mniejszymi przestojami. Zmierzam jednak do tego, ze w dluzszym terminie wskaznik P/R=178 dla Wawy jest zanizony.

  22. @Seba
    Mam pytanie odnosnie poprzedniego wpisu goscinnego (dorysuj wykres…czy cos takiego). Skad teza ze jestesmy obecnie z cenami zlota w analogicznym 1981 a nie w 1975/6? Nie sadzisz ze jest jeszcze za wczesnie wyciagac takie wnioski? Czy masz jakies konkretniejsze argumenty niz “tylko” kawalek wykresu?

  23. a skąd teza, że ja tam postawiłem jakąkolwiek tezę ?
    na pewno przeczytałeś uważnie ?

  24. @Seba
    Tak przeczytalem uwaznie.
    Pokazujesz najpierw wykres scematycznej banki, potem wykres zlota do 1981 pokazujace odwzorowanie tego shematu a nastepnie wykres zlota do 2013 I… Dla mnie to ewidentne sugerowanie pekniecia banki. Czemu pominales i nie pokazales rowniez przyblizonego wykresu 1970-1976 kiedy miala miejsce 50procentowa koretka I zaraz po tym rajd do 1980?

  25. Hmm.. Czy ja wyglądam jak wealth solutions, albo jaki “ekspert od rynków z instytutu misesa” ?*

    A co do meritum: jak widać zrobiłem wpis, na którym każdy widzi to co chce, albo to co mu się wydaje 😀

    *ciekawe ile osób zrozumie “do czego pije” 😉

  26. @Seba
    Szczerze mowiac to nie wiem jak wygladasz, bo nigdy Cie nie widzialem. Nie mniej jednak zrbiles wpis z jakims konkrektym zamiarem. Bardzo spostrzegawczo zwrociles uwage ze jestesmy w jakims bardziej znaczacym punkcie na rynku byka na zlocie. Zastanawia mnie tylko czy to juz koniec banki. Moim zdaniem fundamenty pod wzrosty na kruszcach sa wciaz silne, poza tym kruszcze to ciagle nisza I tak naprawde malo kto slyszal o inwestowaniu w nie. A przeciez szczyt banki to euforia na rynku, miliony ludzi z zainwestowanymi oszczednosciami zycia (lub kredytami na reszte zycia jak w przypadku nieruchomosci), temat kruszczow na praktycznie kazdej imprezie… Czy to juz bylo?

  27. Co się dzieje? Nawet GUS majstruje przy wykresach? Na każdym kroku nas oszukują, albo niektórzy łapówy biorą. Come on Polsko

  28. Dyskutowałbym z drugą zasadą odnośnie nie brania kredytu przy niskich stopach procentowych – jeśli uda nam się wynegocjować dobrą marżę, a dodatkowo spłacimy kredyt w ratach malejących, to wg mnie niskie stopy procentowe nie przeszkadzają we wzięciu kredytu. Co prawda zachowana jest zasada, że na początku najlepiej mieć największe koszty, które potem maleją – co do tego się zgodzę jak najbardziej.
    Co do ludzi biorących kredyt z LTV powyżej 90% i nierzadko jeszcze w obcej walucie – nie będę tego komentował…

  29. Pozwolę sobie na mały komentarz. Właśnie wziąłem kredyt na kupno domu w Niemczech. Oprocentowanie 2.5% rocznie stałe na 10 lat 😉 Możliwość dodatkowj spłaty 5% kwoty kredytu co rok (powoduje zmniejszenie bazy odsetkowej – zmniejszenie kosztu kredytu). Są zatem sytuacje w których opłaca się branie kredytu hipotecznego przy niskich stopach.

  30. Nie widzę problemu w braniu kredytu w walucie obcej trzeba tylko umieć się zabezpieczyć (to akurat nie jest problem nawet można na tym zarobić) dla zamożniejszych klientów można nawet zabezpieczyć ryzyko rosnącej stopy procentowej wszystko jest dla ludzi. Zgadzam się z tezą brania kredytu na nieruchomości kiedy jest on “drogi”(bo wtedy jest tani -niskie marże)

  31. Z tego co pamiętam wzrost cen mieszkań zaczął się dokładnie wtedy kiedy banki zaczęły udzielać kredytów(koniec lat 90), a cena mieszkań jest związana z polityką kredytową banków. Banki dają kredyty cena idzie w górę, przestają cena spada.

    W wielkim uproszczeniu w Polsce mieszanie jest warte tyle ile bank da kredytu.

    Niestety w odróżnieniu od US nie można zwrócić kluczy bankowi jak mi się znudzi spłacanie kredytu hipotecznego, do tego niemożność eksmisji uniemożliwia spadek cen do realnej wartości. Wiec wszystko wskazuje, że jesteśmy skazani na wieczną bańkę na nieruchomościach.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *