Zakup domu w USA część druga

Jeszcze jednym istotnym czynnikiem jest wysoka punktacja kredytowa. FICO jest odpowiednikiem polskiego BIK i dostarcza numer wskazujący jak rzetelnym kredytobiorcą jest dany osobnik. Kiedyś punktacja ta była jedyną informacją braną pod uwagę przez bank przy udzielaniu kredytu. Dziś taki liberalizm to odległa przeszłość.

Większość kredytów zawieranych jest dziś na 15 lub 30 lat, ze stałym oprocentowaniem w granicach 5-5,5%. To jest oprocentowanie nierealne gdziekolwiek w Europie i w moim uznaniu są to darmowe pieniądze. W takim horyzoncie czasowym mamy 100 % prawdopodobieństwa wystąpienia takiej inflacji, która wymaże kwotę zobowiązania. Jedyny problem polega na tym, że można stracić pracę, co oznaczać może również utratę domu.

Najchętniej wybieranym rodzajem kredytu jest produkt wspierany przez agencję rządową FHA. Jego atrakcyjność polega na tym, że pierwsza wpłata wynosi jedynie 3,5%. Warunkiem jest jednak, że dom musi spełniać warunki narzucone przez FHA i być zdatny do zamieszkania od momentu zakupu. Takiego warunku nie spełnia mnóstwo budynków na rynku, na przykład zdemolowanych przez eksmitowanych właścicieli. Takie domy są sprzedawane wyłącznie za gotówkę, co daje możliwość osiągania zarobku przez spekulantów dysponujących gotówką.

Jest kilka różnych dróg zakupu nieruchomości, z czego większość jest fikcyjna lub niemożliwa do przeprowadzenia 😉 Niespłacane i zadłużone nieruchomości są sprzedawane na aukcjach bankowych, ale na niby. Cena wywoławcza wynosi cenę zadłużenia i nikt naturalnie nie zakupi dziś mieszkania za cenę z 2005 roku. Takie mieszkanie wraca do ksiąg banku udzielającego kredytu lub obsługującego obligacje MBS, i powiększa stan bilansowy. Co ciekawe, nieruchomości są wyceniane na podstawie ich wartości z czasów bańki, co powoduje że utrzymywanie domu przez bank jest dla niego racjonalne. Strata pojawia się w momencie sprzedaży domu za cenę rynkową, połowę ceny sprzed paru lat.

Sporadycznie organizowane są aukcje nieruchomości. Banki niechętnie idą tą drogą, bo to sprzedaż z największą stratą. Nie znam nikogo, kto by kupił dom w taki sposób.

Czasem nieruchomość sprzedawana jest poprzez short sale. Kredytobiorca przestaje spłacać nieruchomość i za zgodą banku wystawia ją na sprzedaż za cenę mniejszą niż kwota zakupu. Banki są niechętne takiej procedurze i przewlekają ją latami. Jeszcze raz zachodzi ten sam proces – do momentu sprzedania domu bank liczy sobie jego wartość tak jak w momencie zawarcia umowy kredytowej, czyli fikcyjnie.

Zdarzają się sytuacje, gdy sprzedający chce dokonać transakcji poza rynkiem, aby zaoszczędzić 6% prowizji dla realtora. Tak wygląda przykładowa oferta sprzedaży poza oficjalnym rynkiem.

Głównym rynkiem na którym dokonuje się obrotu jest MLS. Jest to system otwarty, do którego dane sprowadzać mogą banki i agencje nieruchomości, i z którego czerpią dane różne strony internetowe, będące interfejsem pomiędzy MLS a Internautą. Oto przykład domku, który jest do kupienia za gotówkę. Ktoś wyłoży $76k na zakup i $30 na doprowadzenie domu do stanu akceptowalnego przez FHA i sprzeda nieruchomość za $120k.